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¿Georreferenciar con arbolado y edificios? Solución: la poligonal

georreferenciacion altea

Con la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, se han introducido por primera vez en la legislación que afecta a la delimitación de la propiedad inmobiliaria, conceptos que para algunos técnicos pueden resultar novedosos, aunque realmente no lo son. Nos referimos a las coordenadas georreferenciadas.

Con esta ley en vigor, imponiendo en muchos casos la obligatoriedad de adjuntar las coordenadas georreferenciadas de los vértices de los inmuebles, podemos preguntarnos ¿qué ventaja ofrece? ¿realmente tiene sentido exigir la georreferenciación de los vértices de los inmuebles? Evidentemente, lo tiene. La gran ventaja que ofrece la georreferenciación es que nos define la posición de un punto (en este caso del límite de un derecho real) de manera unívoca, esto es, esas coordenadas no pueden pertenecer a otro punto y ese punto no puede tener otras coordenadas, siempre que trabajemos, como exige la ley, en el sistema de referencia oficial ETRS89  (European Terrestrial Reference System 1989), Sistema de Referencia Terrestre Europeo 1989, y en la proyección UTM (Universal Transverse Mercator), Universal Transversa de Mercator.

Con la tecnología disponible en la actualidad, obtener las coordenadas georreferenciadas de un vértice puede resultar una tarea sencilla pero, como sucede con gran parte de la tecnología utilizada comúnmente en nuestro día a día, detrás de ella hay una gran cantidad de conocimiento científico y un complejo desarrollo matemático que es imprescindible conocer para saber qué estamos haciendo en cada momento y sobre todo, para no convertirnos en meros “aprietabotones” de un equipo topográfico, sin tener ni idea del significado físico de los números que nos aparecen en la pantalla. (más…)

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El técnico especialista en delimitación de la propiedad inmobiliaria

Georreferenciación parcela burjassot

La propiedad, según el Código Civil español, es el derecho de gozar o disfrutar de las cosas sin más limitaciones que las establecidas por las leyes, mientras que la propiedad inmobiliaria es aquella que se tiene sobre cosas que poseen una situación fija y no se pueden trasladar sin deterioro de su naturaleza. Profundizando un poco más en estos conceptos, se puede afirmar que la realidad inmobiliaria se caracteriza por su doble naturaleza, combinando información gráfica, física y material e información jurídica. La información jurídica inmobiliaria está relacionada con los derechos asociados al bien inmueble, mientras que la información gráfica proporciona la identificación y la delimitación geográfica precisa de esa realidad física y jurídica.

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Validación gráfica catastral negativa. ¿Y ahora, qué?

Informe de validación gráfica catastral

La semana pasada un cliente segregó parte de su finca y nos encargó que le preparáramos toda la documentación para su tramitación en la Notaría y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Entre esa documentación, el cliente nos pidió el Informe de Validación Gráfica Alternativa del Catastro, pero nos insistió en que el resultado de ese informe tenía que ser positivo. En este artículo vamos a tratar de explicar en qué consiste el Informe de Validación Gráfica, para qué sirve, cómo se hace, porqué en ciertos casos es imposible obtener un resultado positivo, y sobre todo, las implicaciones de este posible resultado negativo.

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Representación gráfica alternativa. Precisiones.

Validación gráfica catastral Jávea

En esta entrada en el blog, realizamos una aproximación técnica  y una valoración sobre las especificaciones de precisión que establece la Ley 13/2015, de 24 de junio para las representaciones gráficas alternativas derivadas de un levantamiento topográfico. (más…)

Georreferenciar con GPS

georreferenciación gml paterna

El otro día, un amigo que sabe que me dedico a la Topografía o como él me dijo “a medir terrenos”, me preguntó “¿Qué tecnología GPS tengo que utilizar para georreferenciar?”  A lo que yo contesté: “Pues eso depende, por supuesto, de lo que pretendas hacer”.

En primer lugar, utilices la metodología y el equipo que utilices siempre obtendrás mejores resultados utilizando GNSS (Global Navigation Satellite Systems) que GPS (Global Positioning System); esto es, utilizando más constelaciones que la NAVSTAR de Estados Unidos (GPS), por ejemplo la GLONASS rusa o la GALILEO europea. Aunque este es un tema de terminología, al final todos hablamos de GPS y casi todos los dispositivos trabajan también con otras constelaciones.

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Catastro, delimitación y georreferenciación.

Representación gráfica alternativa notaría

El mes pasado intervine como perito designado judicialmente en un procedimento judicial ordinario, en concreto, en una acción declarativa de dominio, en el que debía dictaminar si una edificación se encontraba dentro de una u otra finca registral. La parte actora esgrimía como única prueba, la inclusión de la finca en que se encontraba la citada vivienda, dentro de una parcela catastral, cuya referencia venía reflejada en la correspondiente certificación registral, inmatriculada hace dos años en virtud al artículo 206 de la Ley Hipotecaria. La otra parte, por el contrario realiza un análisis mucho más profundo, en el que no sólo aporta la cartografía catastral (actual e histórica), sino que sobre todo analiza elementos físicos del terreno, con una georreferenciación mediante levantamiento topográfico, imágenes aéreas históricas, descripciones literales de la certificación registral, e incluso declaraciones de testigos conocedores del terreno. Me imagino que si habéis llegado hasta aquí leyendo podéis intuir quien se llevó el gato al agua. Evidentemente, el Juez (y mi informe pericial), se decantaron hacia la parte demandada. Moraleja: basar una acción reivindicatoria únicamente en la fuerza probatoria del Catastro, no es la mejor decisión a la hora de plantear una demanda.

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Topografía y discordancias superficiales de fincas: Realidad física, Registro de la Propiedad y Catastro. Origen, implicaciones y soluciones

Topografía y folio registral

En numerosas ocasiones nos encontramos que una misma finca o parcela, en función de la documentación utilizada, posee hasta cuatro superficies diferentes. La superficie registral, la superficie catastral alfanumérica, la superficie catastral de su propia cartografía y la superficie real. Estas superficies, que en teoría deberían coincidir, en la práctica no siempre lo hacen, sobre todo en terrenos rústicos. En este artículo vamos a intentar explicar el origen, implicaciones y las posibles soluciones a esta situación. En Albireo Topografía y Geomática nos podemos encargar, ofreciendo presupuesto sin compromiso, de dar solución a todos los problemas que detallamos a continuación.

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Mi parcela en el catastro no coincide con su medición real

ejemplo de informe pericial

En España, el Catastro es un registro administrativo con finalidad fiscal cuyo objeto es la descripción de los bienes inmuebles, (entre ellos fincas rústicas y urbanas) y sus características físicas, económicas y jurídicas: Localización, superficie, uso o destino, clase de cultivo o aprovechamiento,  medición de superficie, calidad de las construcciones, representación cartográfica, valor catastral y titular catastral.

En más ocasiones de las que sería deseable, nos encontrarnos con la sorpresa de que la medición catastral no refleja la realidad física de nuestra parcela. Es decir, los linderos de la parcela en el terreno, no coinciden con los reflejados en el plano en el catastro, alterando la superficie real. En estos casos siempre es conveniente solucionar esta situación, ya que, a la larga nos puede ocasionar muchos problemas: Disputas de propiedad entre colindantes, errores en futuras expropiaciones o reparcelaciones urbanísticas, problemas a la hora de vender la parcela, etc.

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