En España, la seguridad jurídica en delimitación inmobiliaria es una asignatura pendiente. Sin embargo, poco a poco se van implementando normas que suponen, en mayor o menor medida, avances en la definición jurídica de los límites físicos inmobiliarios.

Con la resolución conjunta de 7 de octubre de 2020 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, ya se regularon las especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral. Establecidas ya las normas que han de regir la relación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, en lo que a representación gráfica se refiere, se hacía necesaria la regulación de la relación entre el Catastro y el tercer actor implicado, el notariado. La reciente resolución de 8 de abril de 2021, que regula las normas técnicas para la incorporación de la representación gráfica de inmuebles en documentos notariales, viene a dar respuesta a esta necesidad.

El problema radica en la falta de coincidencia entre las diferentes representaciones gráficas, descripciones literales o realidades que de un mismo inmueble pueden existir (Registro de la Propiedad, Catastro, escritura pública, planeamiento urbanístico, deslinde del dominio público, realidad física-topográfica…). En España únicamente se puede definir el límite entre dos inmuebles por acuerdo entre colindantes o por sentencia judicial, lo que hace que la voluntad de dominio de los propietarios, siempre que haya acuerdo que no contradiga una norma jurídica, deba prevalecer sobre cualquier otra delimitación. Si la geometría que define esta voluntad de dominio no coincide con la cartografía catastral, se la denominará representación gráfica georreferenciada alternativa (en adelante RGGA), por no coincidir con la cartografía catastral, que se toma como cartografía base, según el artículo 10 de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria que dice: La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral.

Es interesante aclarar dos conceptos comunes a las dos resoluciones que están íntimamente ligados por ser uno consecuencia del otro y que se definen en el Anexo II de la resolución de 7 de octubre de 2020. Se trata del margen de tolerancia y la identidad gráfica, estableciéndose el primero con el objetivo de comprobar si se produce o no la segunda. El margen de tolerancia gráfica se introduce para sortear la falta de precisión métrica y gran heterogeneidad de la cartografía catastral. Este margen de tolerancia se utilizará para definir la equivalencia entre una RGGA y la cartografía catastral, o identidad gráfica. Esta identidad se producirá cuando la discrepancia entre las citadas representaciones no supere el margen de tolerancia.

Según se establece en la resolución de 7 de octubre de 2020, para considerar que la RGGA y la cartografía catastral son equivalentes, deben cumplirse dos condiciones. En primer lugar, la línea exterior que delimita el perímetro de la geometría de la RGGA debe estar comprendida, en el caso de cartografía urbana, dentro de la zona delimitada entre un borde exterior, situado a una distancia de +0,50 metros y un borde interior, situado a una distancia de –0,50 metros, trazados ambos a partir de la línea que delimita el perímetro de la representación geométrica de la parcela catastral. En el caso de cartografía rústica, la distancia para delimitar el borde exterior será de +2,00 metros, mientras que para el borde interior será de –2,00 metros, medidos a partir de la citada línea. Por otro lado, la diferencia de superficie entre la RGGA y la cartografía catastral no debe exceder del 5% de la superficie catastral.

El establecimiento de los márgenes de tolerancia es una solución que introduce el legislador, para conciliar la utilización de una cartografía catastral de carácter fiscal poco rigurosa, en lugar de una cartografía jurídica más precisa y adecuada para la delimitación inmobiliaria. Pongamos un ejemplo: el propietario de una finca urbana de 500 metros cuadrados, situada en Godella (Valencia), donde construirá su vivienda unifamiliar, desea inscribir la geometría jurídica de su inmueble. Al formalizar el negocio jurídico, en el caso de que la discrepancia entre la RGGA y la cartografía catastral no supere el margen de tolerancia o se produzca la identidad gráfica, el notario le informará que puede optar por no modificar la descripción gráfica catastral o por instar una mejora de la precisión métrica, que en el caso que nos ocupa implicará elegir entre:

  • Una representación catastral que difiera con respecto a la geometría jurídica real hasta en 25 metros cuadrados (5% de la superficie catastral). Esta forma de proceder, introduce en el título de propiedad una incertidumbre geométrica que se traduce, al precio medio del suelo, en una inseguridad jurídica económica de 15.000 €, sin tener en cuenta los costes derivados de un posible futuro pleito provocado por la indefinición jurídica de los lindes.
  • Una RGGA realizada por un técnico competente que asegure y garantice una correcta y precisa obtención de la geometría jurídica del inmueble, utilizando para ello, mediciones rigurosas sobre el terreno con técnicas topográficas.

Como conclusión a estas reflexiones, pensamos que las dos resoluciones a las que se ha ido haciendo referencia, suponen un avance hacia la correcta definición de la geometría jurídica inmobiliaria, pues regulan procedimientos para sortear la inseguridad jurídica que introduce la cartografía catastral.  Esta geometría jurídica extiende el derecho de propiedad a la delimitación física del inmueble y aporta seguridad. Sin embargo, seguimos echando en falta una mayor regulación legal de los procedimientos técnicos para la obtención de las RGGA, de modo que solo puedan ser realizadas por técnicos competentes que realmente dominen las técnicas necesarias para la correcta definición geométrica del inmueble y que se responsabilicen plenamente de sus actuaciones técnicas en este ámbito.

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