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Servidumbres. Normativa, litigios y delimitación

Perito Topografía Paterna

Como establece el Código Civil, una servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.

En este post, haremos un repaso de la normativa legal que regula las servidumbres y veremos los supuestos litigiosos más habituales que se puede encontrar el técnico o perito especialista en la delimitación de la propiedad inmobiliaria a la hora de realizar un informe pericial o técnico.

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Mi parcela georreferenciada con GPS

Mi parcela georreferenciada con GPS

En la ley Hipotecaria aparecen conceptos como “representación gráfica georreferenciada alternativa” y “coordenadas georreferenciadas”, pero ¿Qué es la georreferenciación y cómo se realiza?. Al realizar una georreferenciación aplicamos técnicas de posicionamiento espacial para dotar a una representación gráfica de una localización geográfica única y bien definida en un sistema de proyección y un marco de referencia geodésico específicos.

En la actualidad, gracias a los GNSS, la georreferenciación no resulta una tarea tan dura como lo era hace algunos años. Sin embargo, el grado de dificultad no es siempre el mismo, dependiendo de las condiciones podemos hacer una georreferenciación en minutos o en horas. Consecuentemente, resulta muy útil conocer las posibilidades que nos ofrece la tecnología para poder aprovecharlas al máximo.

En esta publicación vamos a exponer las diferentes situaciones que podemos encontrar a la hora de georreferenciar una parcela, una finca o una edificación con GNSS y cómo resolverlas de la manera más sencilla.

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Ya a la venta nuestro libro “La prueba pericial en la delimitación de la propiedad inmobiliaria”.

Perito judicial topografia

La semana pasada salió a la venta el libro en el que hemos querido cubrir el hueco existente en España sobre la actividad pericial especializada en la delimitación de la propiedad. Tirant lo Blach se ha encargado de la edición, encontrándose disponible en librerías especializadas en derecho. En el siguiente enlace podéis echarle un vistazo: https://www.tirant.com/editorial/libro/la-prueba-pericial-en-la-delimitacion-de-la-propiedad-inmobiliaria-alberto-anton-merino-9788491430506

En esta obra abordamos en su conjunto, la prueba pericial sobre la delimitación, medición y georreferenciación de la propiedad inmobiliaria, que para nosotros constituye un campo de actuación apasionante. La realización de informes periciales supone la aplicación directa de conocimientos y experiencia en la solución de conflictos judiciales que de otra forma, dada su complejidad técnica, no podrían ser abordados por el Órgano Jurisdiccional competente de una forma rigurosa.

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¿Cómo sé si mi casa se hunde utilizando GPS?

Coordenadas UTM ETRS89 GML Benidorm

-Vale sí, es cierto, te dije que esto te lo contaría otro día…

¿Te acuerdas de cuando me preguntaste por precisión milimétrica con GNSS? Pues es lo que necesitas ahora, creo… ¿Cuál es el problema?

– Pues eso, que creo que mi casa se hunde, veo grietas por todas partes. Igual son imaginaciones mías, pero ¿cómo puedo asegurarme?

-Ya te dije que el tema se complica, pero te cuento. Para georreferenciar y monitorizar pequeñas deformaciones en viviendas, presas, puentes u otras estructuras se pueden hacer observaciones estáticas.

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Georreferenciar con GPS

georreferenciación gml paterna

El otro día, un amigo que sabe que me dedico a la Topografía o como él me dijo “a medir terrenos”, me preguntó “¿Qué tecnología GPS tengo que utilizar para georreferenciar?”  A lo que yo contesté: “Pues eso depende, por supuesto, de lo que pretendas hacer”.

En primer lugar, utilices la metodología y el equipo que utilices siempre obtendrás mejores resultados utilizando GNSS (Global Navigation Satellite Systems) que GPS (Global Positioning System); esto es, utilizando más constelaciones que la NAVSTAR de Estados Unidos (GPS), por ejemplo la GLONASS rusa o la GALILEO europea. Aunque este es un tema de terminología, al final todos hablamos de GPS y casi todos los dispositivos trabajan también con otras constelaciones.

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Georreferenciación y parcelación de fincas.

Representación gráfica alternativa georreferenciada

Una finca, según establece la legislación española, es la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en pro indiviso. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tendrá la consideración de finca registral.

Muy frecuentemente es necesario realizar reorganizaciones geográficas de estas fincas. Hasta no hace demasiado, la representación gráfica de estas operaciones no había sido objeto de demasiados requisitos técnicos. Sin embargo, la Ley 13/2015 de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro Inmobiliario introduce en todas estas alteraciones el concepto de descripción gráfica georreferenciada. En este artículo intentaremos explicar el proceso a seguir para inscribir estas operaciones en el Registro de la Propiedad y para adecuar el Catastro a la realidad física. Asimismo analizaremos las consecuencias de no realizar esto último correctamemente.

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Catastro, delimitación y georreferenciación.

Representación gráfica alternativa notaría

El mes pasado intervine como perito designado judicialmente en un procedimento judicial ordinario, en concreto, en una acción declarativa de dominio, en el que debía dictaminar si una edificación se encontraba dentro de una u otra finca registral. La parte actora esgrimía como única prueba, la inclusión de la finca en que se encontraba la citada vivienda, dentro de una parcela catastral, cuya referencia venía reflejada en la correspondiente certificación registral, inmatriculada hace dos años en virtud al artículo 206 de la Ley Hipotecaria. La otra parte, por el contrario realiza un análisis mucho más profundo, en el que no sólo aporta la cartografía catastral (actual e histórica), sino que sobre todo analiza elementos físicos del terreno, con una georreferenciación mediante levantamiento topográfico, imágenes aéreas históricas, descripciones literales de la certificación registral, e incluso declaraciones de testigos conocedores del terreno. Me imagino que si habéis llegado hasta aquí leyendo podéis intuir quien se llevó el gato al agua. Evidentemente, el Juez (y mi informe pericial), se decantaron hacia la parte demandada. Moraleja: basar una acción reivindicatoria únicamente en la fuerza probatoria del Catastro, no es la mejor decisión a la hora de plantear una demanda.

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Deslinde de parcelas para el cultivo de la trufa.

Deslinde y marcado parcelas trufas

La mejor trufa negra del mundo se cultiva y recolecta en la comarca Gúdar-Javalambre de Teruel. El cultivo de la trufa negra ha transformado el paisaje y la economía de estas hermosas tierras turolenses, una de las más despobladas de toda Europa. Aquí se dan las condiciones climáticas y edáficas idóneas para la producción de la trufa negra de calidad.
La despoblación de toda la zona, producto de la emigración que se produjo después de la Guerra Civil ha propiciado un abandono generalizado de las fincas rústicas, perdiéndose los linderos en muchos casos, y en otros siendo alterados de forma más o menos interesada. A la hora de realizar una plantación es fundamental tener la garantía y la seguridad de que no estamos invadiendo terreno ajeno, o bien que no nos han ocupado parte de nuestra parcela. En este post, trataremos de explicar el procedimiento para realizar el deslinde y amojonamiento de una finca rústica destinada a la plantación de carrascas truferas.

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¿Debes georreferenciar tu edificación al inscribirla en el Registro de la Propiedad aunque ya esté en el Catastro?

Georreferenciación edificio Denia

El requisito legal que establece la obligatoriedad en la georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación cuya inscripción se pretenda es claro y explícito. En este sentido, para inscribir cualquier edificación cuya solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, es requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada esté delimitada mediante sus coordenadas geográficas. Sin embargo, nos podríamos hacer la pregunta de si esta exigencia legal es de obligado cumplimiento también para aquellas edificaciones antiguas, cuya representación gráfica ya esté reflejada en la cartografía catastral. En este sentido, la Resolución de 5 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, nos aclara el asunto.

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¿Sabes cómo funciona el GPS de tu móvil cuando juegas a Pokémon GO?

Posicionamiento GPS.

Hoy en día prácticamente todos llevamos un dispositivo GPS encima, que utilizamos para llegar a los sitios, indicar dónde estamos, o incluso para buscar esos curiosos “animalitos virtuales” que se han puesto tan de moda. Pero ¿realmente sabemos qué es y cómo funciona nuestro GPS?. En este artículo trataremos de responderte a esta pregunta de forma sencilla, pero rigurosa.

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