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Tolerancias e identidad gráfica entre geometrías jurídicas y catastrales

Perito Topografía Paterna

Resumen:

La última herramienta de validaciones gráficas de la Sede Electrónica del Catastro materializa el concepto de identidad gráfica y margen de tolerancia, establecido en la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, de 7 de octubre de 2020 y permite la obtención del Certificado de Identidad Gráfica con una parcela catastral.

Esta aplicación permite certificar si las representaciones gráficas georreferenciadas alternativas, elaboradas por técnicos competentes, con instrumentación y metodologías de mayor precisión que las catastrales, se pueden considerar equivalentes a la geometría catastral, atendiendo al criterio del margen de tolerancia.

La herramienta de validación que, a primera vista, parece un avance hacia la correcta definición del objeto del derecho de propiedad inmobiliaria en España, también esconde elementos no tan positivos que conviene analizar y tener en cuenta.

Introducción:

La incorporación de la representación gráfica georreferenciada al folio real está condicionada, en sentido amplio, a la coincidencia de esta representación con la descripción literal de la finca. La representación gráfica catastral se inscribirá cuando la descripción catastral y la de la finca se refieran básicamente a la misma porción de terreno. En este sentido, los conceptos de margen de tolerancia e identidad gráfica están vinculados al proceso de coordinación cuando se emplea una representación gráfica alternativa, para tener un criterio de comparación entre estas representaciones alternativas con las catastrales.

Estos criterios se fijan en el Anexo II de la citada resolución y definen el denominado margen de tolerancia que, en caso de cumplirse se podrá establecer que ambas representaciones (alternativa y catastral) son equivalentes o similares. Los dos parámetros que se deben cumplir son los que se indican a continuación:

1. La línea exterior o perímetro de la geometría alternativa debe estar comprendida, en el caso de cartografía urbana, dentro de la zona delimitada entre un borde exterior, situado a una distancia de +0,50 metros y un borde interior, a una distancia de –0,50 metros, trazados ambos a partir del perímetro catastral. En el caso de cartografía rústica, estas distancias son de ± 2 metros.

2. La diferencia de superficie entre la geometría alternativa y la catastral no debe exceder del 5% de la superficie catastral.

Procedimiento para obtener el certificado de identidad gráfica de parcela catastral:

El Certificado de Identidad Gráfica de parcela catastral, es el medio por el que la Dirección General de Catastro acredita que la diferencia entre las geometrías catastrales y alternativas, se encuentra dentro de los márgenes de tolerancia establecidos en la citada resolución y por tanto puede certificarse que estas dos representaciones cumplen el criterio de identidad gráfica.

El procedimiento es el siguiente: se accede a la sección de validaciones gráficas de la sede electrónica del Catastro. Una vez allí, se selecciona la opción de validación de identidad gráfica, apareciendo la siguiente imagen (figura 1).

Fig. 1. Pantalla de inicio del procedimiento de validación de identidad gráfica catastral. Fuente: sede electrónica del Catastro.

Activando el botón de Agregar ficheros, se introducirá el fichero GML con la geometría alternativa. Se muestra el caso real de una explotación agrícola de carrascas truferas en Albentosa (Teruel). La geometría alternativa, en este caso se deriva de un procedimiento de deslinde civil reflejado en una serie de documentos acordados por las partes: propuesta de delimitación, documentación y reconocimiento, acta de deslinde y certificados de vértices deslindados, cuyas coordenadas se derivan de un levantamiento topográfico. La imagen aérea de la explotación agrícola se muestra en la ortofoto del Plan Nacional de Ortografía Aérea (PNOA) sobre la geometría catastral (figura 2).

Fig 2. Imagen aérea del Plan Nacional de Ortografía Aérea (PNOA) sobre la geometría catastral. Se puede observar a simple vista los graves errores (más de 10 metros), entre la cartografía catastral y los ribazos que delimitan inequívocamente los límites físicos de la propiedad.

Una vez seleccionado el fichero GML derivado del deslinde, pulsaremos el icono Iniciar carga. Al insertar así el fichero GML en la aplicación, nos aparece la pantalla que se muestra en la figura 3, en la que seleccionaremos la geometría catastral a comparar pulsando el icono Seleccione la parcela catastral.

Fig. 3. Pantalla que aparece una vez introducido el fichero GML derivado del deslinde. Fuente: sede electrónica del Catastro.

En la pantalla de la figura 3, se pueden realizar desplazamientos y rotaciones para los casos en los que además del error geométrico relativo catastral, aparezca también el muy frecuente error geométrico absoluto de desplazamiento. En este caso, aunque el error geométrico relativo es considerable, no existe desplazamiento absoluto apreciable, con respecto al origen de coordenadas establecido por el sistema geodésico oficial ETRS89.

Finalmente, deberemos pulsar el icono de Comprobar margen de tolerancia, como se muestra también en la figura 3.

El resultado de la comprobación en este caso es lógicamente negativo, como se muestra en la figura 4, sin embargo, el sistema no permite emitir ningún certificado en este sentido, pues solo se puede obtener si la geometría alternativa queda dentro de los márgenes de tolerancia. Que no se emita este certificado de identidad negativo es, cuanto menos, un criterio curioso de la Dirección General del Catastro: si la geometría alternativa entra dentro de los márgenes de tolerancia, se puede descargar un informe con todo detalle, pero si no entra dentro de esos márgenes, no es posible certificar esta situación.

Fig. 4. Pantalla que aparece una vez introducido el fichero GML derivado del deslinde. Fuente: sede electrónica del Catastro.

En el caso de que hubiéramos aportado una geometría que estuviera dentro de los márgenes de tolerancia, el certificado sí que sería positivo, como se muestra en la figura 5, en la que se refleja otro caso real de un deslinde urbano en Benicassim (Castellón).

Figura 5. Certificado catastral de identidad gráfica. Al tratarse de un inmueble urbano se aplica el margen de tolerancia de ± 0,5 metros. Fuente: sede electrónica del Catastro.

Reflexiones finales:

La aplicación catastral analizada es una herramienta sencilla que facilita conocer si existe identidad entre una geometría alternativa y otra catastral, por situarse dentro de los márgenes de tolerancia establecidos en la Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, de 7 de octubre de 2020.

¿El criterio de identidad tiene una gran utilidad o aumenta la seguridad jurídica sobre el objeto del derecho de propiedad? Pues no parece que sea así, más bien lo contrario, porque en última instancia, lo realmente importante será conocer si la geometría aportada al Registro de la Propiedad coincide o no con la finca inscrita y no si esa coincidencia es con la parcela catastral; y el criterio de identidad no resuelve esta cuestión. Esa labor siempre será una tarea que corresponderá calificar al Registrador en base a su criterio y exclusiva responsabilidad.

Aunque el titular del derecho siempre tendrá opción a la mejora de precisión, con este criterio de identidad, da la impresión de que el legislador quiere incentivar el uso de la cartografía catastral. Quizás para evitar a la ciudadanía, como dicen algunos altos cargos de la institución catastral, costes innecesarios o para no frenar, obstaculizar o entorpecer la fluidez y seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, como también argumentan algunos juristas.

Realmente, lo que debilita la seguridad jurídica y entorpece a medio y largo plazo el tráfico inmobiliario, es la utilización de un Catastro español incompatible con la adecuada definición del objeto del derecho, la falta de regulación de las operaciones técnicas de delimitación inmobiliaria y la ausencia de regulación del técnico competente.

No debemos perder de vista que:

  • El Catastro tiene un enfoque fiscal y no jurídico, por tanto, refleja recintos indiciarios de posesión sobre los que gravar el impuesto de bienes inmuebles, y los elementos físicos indiciarios (vallados, edificaciones, muros, ribazos, taludes…), pueden o no coincidir con los límites de propiedad.
  • La geometría catastral se genera y revisa de forma unilateral y de oficio por la Administración. Es decir, generalmente los propietarios, colindantes o terceros afectados no intervienen en su elaboración, aunque es verdad que pueden instar su modificación y tienen el deber de comunicar cualquier alteración.
  • Y, por último, pero no menos importante: la cartografía catastral adolece del rigor técnico necesario para delimitar de forma adecuada la propiedad, con graves deficiencias como desplazamientos, giros, falta de adecuación a los límites jurisdiccionales oficiales establecidos por el Instituto Geográfico Nacional y utilización de una metodología técnica poco fiable e imprecisa, como es la ortofotogrametría.

En contraposición a las consideraciones anteriores, ni los costes de un deslinde con captura topográfica de la geometría, son desorbitados, ni sus plazos de ejecución grandes, ni existe un índice alto de oposiciones de colindantes, si las operaciones se explican de forma adecuada a las personas implicadas.

Me da la impresión de que a los técnicos nos empujan a trabajar de una determinada manera, enfocada únicamente a que el tráfico inmobiliario no se detenga, aunque sea a costa de la ciudadanía, que sufre numerosos conflictos de lindes fácilmente evitables y que producen altos costes económicos y personales.

Reivindico que existe otra forma de hacer las cosas, consensuando de forma precisa la voluntad de dominio e inscribiéndola en el Registro de la Propiedad, reduciendo así la litigiosidad a medio y largo plazo. Ese sistema ya funciona en otros países europeos de nuestro entorno y no causa ningún problema en el tráfico inmobiliario. Avancemos hacia ese escenario.

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Houston, ¡tenemos un problema!

Amojonamiento de finca registral

Voy a comentar un asunto que llevo entre manos. Se me encarga el amojonamiento del límite de una finca urbana que nace de la segregación/parcelación de una finca matriz perfectamente delimitada por un vallado. Las coordenadas georreferenciadas, tanto de la finca de mi cliente como de las de la finca resto de la matriz, se encuentran inscritas en el Registro de la Propiedad, y las fincas y parcelas resultantes se encuentran coordinadas.

En principio, el encargo profesional parece sencillo: obtener las coordenadas del límite en el Geoportal de Registradores, introducir estas coordenadas en el instrumental GNSS topográfico y amojonar en el terreno esta línea límite divisoria, definiendo físicamente el objeto del derecho de propiedad de mi cliente. El problema surge cuando compruebo que la superficie de la finca de mi cliente derivada de esa línea límite y del vallado perimetral, no coincide con la que figura en sus títulos de propiedad y por tanto ni con la del Geoportal ni del Catastro. El asunto no es ninguna broma, pues la finca de mi cliente, con esa geometría no cumple con la superficie de la parcela mínima edificable que exige la normativa urbanística, y por tanto, no podrá construir en ella y su valor se reducirá considerablemente.

¿Dónde está el origen del problema? ¿Qué ha fallado para llegar a esta lamentable situación? ¿Qué o quién tiene la culpa de esta situación, que por otra parte es más habitual de lo que pudiera parecer en España?
Tras analizar toda la información del expediente, me doy cuenta que el proyecto para la obtención de la licencia municipal de parcelación se realizó con la cartografía catastral, que como suele ser habitual es errónea y discrepa de la realidad física del vallado perimetral de la finca matriz en más de 40 metros cuadrados. La representación gráfica alternativa e informe de validación catastral posterior, ya arrastra este error hasta el final del proceso, pues no existe ningún control técnico en nuestro sistema territorial que detecte estos errores.

Bajo mi punto de vista y en este caso concreto, el responsable de esta situación, es el técnico que redactó el proyecto de parcelación sin realizar las oportunas comprobaciones mediante una medición topográfica para determinar lo que casi siempre sucede: que la cartografía catastral no define con las garantías técnicas adecuadas los recintos indiciarios de posesión (en este caso el vallado de la finca matriz).

Sin embargo, no creo que el técnico que actuó de forma inadecuada sea el único responsable. Deberíamos hacer una reflexión sobre cómo la legislación hipotecaria define el objeto del derecho de propiedad inmobiliaria; como esa definición se encuentra actualmente lastrada por la utilización masiva de la cartografía catastral y reflexionar si ha sido una buena idea que el legislador considere que esta cartografía catastral deba tener acceso preferente al Registro de la Propiedad, pues gran parte de la ciudadanía la utiliza por razones económicas, aunque desconoce los graves riesgos a los que se expone.

Amojonamiento de finca registral

La información geométrica que accede al Registro de la Propiedad está casi totalmente huérfana de protocolos y normas dirigidas a comprobar la calidad de esa información. Esta falta de regulación de los datos geométricos para definir el objeto del derecho o, dicho de otro modo, de la ubicación precisa de las lindes, contrasta con lo que ocurre con los mecanismos que garantizan la exactitud del contenido estrictamente jurídico, por el doble control de legalidad proporcionado por el Notario y el Registrador.

La información georreferenciada que accede al Registro proviene mayoritariamente, de nuestra deficiente cartografía catastral, y en el mejor de los casos, de técnicos competentes, cuya regulación sigue siendo un asunto inaplazable y aún pendiente de resolver en España. Regulación del técnico competente que, en otros países de nuestro entorno, cuya litigiosidad por problemas de lindes es sensiblemente menor que la nuestra, lleva resuelto desde hace mucho tiempo con la figura de un profesional regulado como sucede en España con la figura del Abogado, del Notario o del Registrador.

¿Para cuando una regulación del técnico competente? ¿Pensáis como yo?

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¿SABES QUÉ HAY DETRÁS DE LA GEORREFERENCIACIÓN?

georreferenciación catastro utm

La legislación hipotecaria la utiliza para la delimitación de la propiedad inmobiliaria y de otros derechos reales. Otras legislaciones sectoriales, como la ley de costas, de montes, de minas o de urbanismo, la utilizan para contener y acotar el objeto del derecho que regulan. Pero ¿realmente sabemos que hay detrás de la Georreferenciación? ¿Cómo se obtienen esos números que ubican geográficamente de forma unívoca un derecho? ¿Piensas que la georreferenciación es un avance tecnológico reciente? Si tienes curiosidad y no te importa emplear un poco de tu tiempo en saber cómo lo hacemos, continúa leyendo.

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¿INMATRICULAR MI FINCA?

¿Por qué te interesa inmatricular tu finca? ¿Si no está inmatriculada, no es tuya?. Pues bien, en primer lugar, dejar claro que el Registro de la Propiedad no te atribuye el dominio, sino que te ofrece protección jurídica adicional y hace público ese domino, por lo que la respuesta a la segunda pregunta es que no; que tu finca puede ser tuya a pesar de no estar inscrita en el Registro de la Propiedad. Además, en España, a diferencia de otros países, la inscripción en el Registro no es obligatoria, aunque muy recomendable, ¿Por qué?, Fundamentalmente porque ofrece seguridad jurídica adicional frente a terceros. Por otro lado, desde el año 2015, con la reforma de la Ley Hipotecaria (en adelante LH), la inmatriculación implica la inscripción de una base gráfica georreferenciada de los límites de la finca, por lo que esa seguridad jurídica adicional se extiende al objeto del derecho de propiedad, es decir, a la delimitación precisa de la propiedad, cosa que no sucedía antes de la citada reforma legislativa. En este post, te explicaremos en qué consiste la inmatriculación de una finca, sus implicaciones y sus modalidades de tramitación.

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Sesión práctica curso de delimitación de la propiedad inmobiliaria CFP-UPV

En este vídeo os explicamos la práctica de la sesión 2, en la que realizamos los trabajos de campo para georreferenciar una parcela rústica mediante técnicas GNSS diferencial, utilizando la red activa ERVA de la Generalitat Valenciana.

Las coordenadas de los vértices que obtengamos, nos servirán para realizar una representación gráfica alternativa georreferenciada en la que agruparemos dos parcelas catastrales, para constituir una única parcela.

Sesión práctica curso de delimitación de la propiedad inmobiliaria CFP-UPV
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¿GEORREFERENCIAR CON LA ORTOFOTO DEL CATASTRO? ¡QUE NO TE ENGAÑEN!.

representación gráfica alternativa georreferenciada

Facilitar y simplificar los trámites con la administración suele ser positivo. Sin embargo, cuando esta simplificación implica una merma en los derechos y la seguridad jurídica del ciudadano, se hace necesario realizar una reflexión. Este es el caso de la política del “háztelo tú mismo” o del “bricolaje cartográfico”, que está implantando la Dirección General del Catastro. Con esto nos referimos a la reciente puesta en marcha en la sede electrónica del Catastro, de herramientas de edición cartográfica, con las que se pueden hacer subsanaciones de la cartografía catastral apoyándose en la ortofotografía aérea del PNOA (Plan Nacional de Ortofotografía Aérea).

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¿Qué sabes sobre la medianería en acequias y zanjas?

georreferenciacion regadio

Como ya hemos hablado en anteriores artículos, una servidumbre es un derecho real limitativo del dominio que otorga a su titular el aprovechamiento de un bien inmueble ajeno, aprovechamiento que se limita a determinados usos, utilidades o servicios. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama precio dominante, el que la sufre, predio sirviente. (Art 530 CC). En este artículo trataremos de realizar una aproximación a la medianería cuando en el límite entre dos predios, existe una acequia o una zanja y es necesaria la georreferenciación de este límite para un deslinde o un informe pericial.

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¿Georreferenciar con arbolado y edificios? Solución: la poligonal

georreferenciacion altea

Con la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, se han introducido por primera vez en la legislación que afecta a la delimitación de la propiedad inmobiliaria, conceptos que para algunos técnicos pueden resultar novedosos, aunque realmente no lo son. Nos referimos a las coordenadas georreferenciadas.

Con esta ley en vigor, imponiendo en muchos casos la obligatoriedad de adjuntar las coordenadas georreferenciadas de los vértices de los inmuebles, podemos preguntarnos ¿qué ventaja ofrece? ¿realmente tiene sentido exigir la georreferenciación de los vértices de los inmuebles? Evidentemente, lo tiene. La gran ventaja que ofrece la georreferenciación es que nos define la posición de un punto (en este caso del límite de un derecho real) de manera unívoca, esto es, esas coordenadas no pueden pertenecer a otro punto y ese punto no puede tener otras coordenadas, siempre que trabajemos, como exige la ley, en el sistema de referencia oficial ETRS89  (European Terrestrial Reference System 1989), Sistema de Referencia Terrestre Europeo 1989, y en la proyección UTM (Universal Transverse Mercator), Universal Transversa de Mercator.

Con la tecnología disponible en la actualidad, obtener las coordenadas georreferenciadas de un vértice puede resultar una tarea sencilla pero, como sucede con gran parte de la tecnología utilizada comúnmente en nuestro día a día, detrás de ella hay una gran cantidad de conocimiento científico y un complejo desarrollo matemático que es imprescindible conocer para saber qué estamos haciendo en cada momento y sobre todo, para no convertirnos en meros “aprietabotones” de un equipo topográfico, sin tener ni idea del significado físico de los números que nos aparecen en la pantalla. (más…)

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El técnico especialista en delimitación de la propiedad inmobiliaria

Georreferenciación parcela burjassot

La propiedad, según el Código Civil español, es el derecho de gozar o disfrutar de las cosas sin más limitaciones que las establecidas por las leyes, mientras que la propiedad inmobiliaria es aquella que se tiene sobre cosas que poseen una situación fija y no se pueden trasladar sin deterioro de su naturaleza. Profundizando un poco más en estos conceptos, se puede afirmar que la realidad inmobiliaria se caracteriza por su doble naturaleza, combinando información gráfica, física y material e información jurídica. La información jurídica inmobiliaria está relacionada con los derechos asociados al bien inmueble, mientras que la información gráfica proporciona la identificación y la delimitación geográfica precisa de esa realidad física y jurídica.

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Validación gráfica catastral negativa. ¿Y ahora, qué?

Informe de validación gráfica catastral

La semana pasada un cliente segregó parte de su finca y nos encargó que le preparáramos toda la documentación para su tramitación en la Notaría y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Entre esa documentación, el cliente nos pidió el Informe de Validación Gráfica Alternativa del Catastro, pero nos insistió en que el resultado de ese informe tenía que ser positivo. En este artículo vamos a tratar de explicar en qué consiste el Informe de Validación Gráfica, para qué sirve, cómo se hace, porqué en ciertos casos es imposible obtener un resultado positivo, y sobre todo, las implicaciones de este posible resultado negativo.

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