La semana pasada un cliente segregó parte de su finca y nos encargó que le preparáramos toda la documentación para su tramitación en la Notaría y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Entre esa documentación, el cliente nos pidió el Informe de Validación Gráfica Alternativa del Catastro, pero nos insistió en que el resultado de ese informe tenía que ser positivo. En este artículo vamos a tratar de explicar en qué consiste el Informe de Validación Gráfica, para qué sirve, cómo se hace, porqué en ciertos casos es imposible obtener un resultado positivo, y sobre todo, las implicaciones de este posible resultado negativo.

Introducción.

El Informe de validación gráfica alternativa es un documento emitido por la Sede Electrónica del Catastro, que permite conocer si una representación gráfica alternativa (es decir, una delimitación georreferenciada discrepante con el Catastro) cumple los requisitos técnicos para ser incorporada de forma automática en la base de datos gráfica catastral.

El proceso de validación solamente comprueba si la delimitación parcelaria aportada, en formato GML (formato geográfico para la descripción georreferenciada de las parcelas catastrales y fincas registrales), respeta que el perímetro exterior de la actuación realizada coincide con la cartografía catastral.

El documento que se obtiene al realizar la validación de la representación gráfica alternativa es un fichero electrónico en formato .pdf, firmado con un código seguro de verificación (CSV) por la Dirección General del Catastro, como actuación administrativa automatizada.

Procedimiento técnico para obtener el informe de validación gráfica alternativa.

Para realizar este proceso de validación es necesario seguir unos pasos:

Informe de validación gráfica catastral

Inserción de los ficheros GML en el proceso de validación gráfica alternativa catastral

  • El siguiente paso consiste en indicar, al menos, una referencia catastral de la zona en cuestión, para seguidamente, aportar las parcelas catastrales afectadas en formato GML. En este momento, si se presenta algún problema técnico en la confección del código de los ficheros GML, el sistema nos dará un mensaje de error. Por ejemplo, un error que se podría producir en este paso es que la superficie de la parcela en <cp:areaValue> de la etiqueta <CadastralParcel>, redondeada al metro cuadrado, no coincida con la superficie del polígono definido por las coordenadas georreferenciadas.
  • A continuación, el sistema verifica si la delimitación catastral aportada coincide, en su parte exterior no afectada, con el parcelario que consta en la cartografía catastral. Asimismo, se comprueba que no se produzcan superposiciones ni huecos. El resultado de esta comprobación definirá si se obtendrá un informe de validación gráfica alterativa positivo o negativo, mostrando una imagen del parcelario propuesto superpuesto al catastral.
Informe validación gráfica catastral positivo

Parte de un informe de validación gráfica catastral positivo

Es importante indicar que un resultado negativo puede deberse fundamentalmente a dos tipos de causas:

  • Por a defectos técnicos en la realización de la validación gráfica catastral. Esta causa no es admisible y se produce por una negligencia del técnico competente.
  • Debido a deficiencias técnicas de la propia base gráfica catastral, por lo que no puede ser en ningún caso achacada al técnico. Estos casos se producen, entre otros supuestos, cuando se trabaja en zonas urbanas y una de las áreas afectadas es un vial público. Los viales públicos en zonas urbanas no tienen referencia catastral (son un hueco en la cartografía catastral), por lo que al no poder ser incluidos en el proceso de validación, se produce un resultado negativo. En estos casos no se puede nunca obtener una validación positiva, a pesar de que algunos se empeñen en retorcer la realidad física y jurídica para que ésta coincida con la realidad catastral. Sería de agradecer que la Dirección General del Catastro hiciera algunas modificaciones, y que si no puede o no tiene voluntad para solucionar estos problemas, al menos sea humilde, haga autocrítica y en vez de un círculo rojo con una cruz y un texto que indica NEGATIVO, se explique que el responsable del resultado NEGATIVO no es el técnico, sino la deficiente base gráfica catastral.
Georreferenciacion e informe de validación catastral

Texto que muestra el informe de validación gráfica catastral cuando el resultado es negativo

En todo caso, tanto si el informe de validación es positivo, como negativo, nos podremos descargar un fichero pdf con la siguiente información:

  • Solicitante de informe.
  • Técnico competente, datos profesionales y especificaciones del trabajo profesional.
  • El informe establecerá que la representación gráfica respeta la delimitación del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulta de la cartografía catastral y reúne los requisitos técnicos necesarios que permitan su incorporación al Catastro, o no, si el resultado es negativo.
  • Representación de la delimitación alternativa.
  • Representación de la parcelación catastral sobre la que se asienta la delimitación alternativa.
  • Representación de la superposición de la parcelación propuesta con la catastral.
  • Listado de parcelas catastrales afectadas, indicando si son afectadas totalmente (si la delimitación alternativa la ocupa totalmente) o parcialmente.
  • En el caso de informes de validación gráfica catastral alternativa positivos, el listado del parcelario aportado, indicando las parcelas colindantes.
  • Además, el documento incluye un archivo adjunto el formato XML con toda la información descrita en los puntos anteriores.

Utilidad del informe de validación gráfica alternativa.

El informe de validación gráfica alternativa catastral comprueba: por un lado, que la representación gráfica alternativa cumple con las condiciones técnicas de formato y estructura; y por otro lado, que la información que contiene cumple los requisitos técnicos para su incorporación en el Catastro según el artículo 14 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, y para su inscripción en el Registro de la Propiedad, como establece el párrafo cuarto del artículo 9.b de la Ley Hipotecaria. En particular, el procedimiento verificará lo expresado en el apartado séptimo de la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro (BOE del 30 de octubre). Es decir, que se comprueba que la representación gráfica está representada sobre la cartografía catastral y respeta la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la misma, precisando las partes afectadas o no afectadas, de modo que el conjunto de todas las parcelas catastrales resultantes respete la delimitación de la cartografía catastral.

Y siempre tenemos que tener presente que este informe no da validez a los procedimientos jurídicos necesarios para la nueva delimitación parcelaria, ni acredita que esta configuración se adapte a la legalidad vigente o que se hayan obtenido las autorizaciones administrativas necesarias (como pudiera ser una licencia municipal de parcelación).

También es interesante conocer que el acceso a los GML de un informe de validación gráfica alternativa es posible desde la Sede Electrónica de Catastro dentro de las opciones de “Validación gráfica alternativa” y en concreto seleccionado la posibilidad “Descarga del informe de VGA con el código seguro de verificación CSV del informe”

Georreferenciación parcela y GML

Levantamiento topográfico de finca con instrumental GNSS de precisión, para obtención de las coordenadas georreferenciadas de sus vértices

Implicaciones técnicas y jurídicas de un resultado de validación negativo.

Contestamos rápidamente: la consecuencia técnica de un resultado negativo es que la representación gráfica alternativa georreferenciada no podrá ser insertada de forma directa y automatizada en la base de datos gráfica catastral, sino que tendrá que ser objeto de una inserción manual, revisada por los técnicos catastrales. En lo que se refiere a las consecuencias jurídicas, la respuesta es más bien que no tiene consecuencias, es decir, que un informe de validación negativo no detiene el tráfico inmobiliario y no puede ser motivo de denegación de inscripción de la representación gráfica georreferenciada en el Registro de la Propiedad.

En este sentido, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de febrero de 2018 interpreta el alcance concreto del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, entendiendo cumplidos los requisitos técnicos con un informe de validación, aunque éste sea negativo. Es decir, la aportación de un informe de validación catastral es suficiente para cumplir los requisitos técnicos que permiten la inscripción en el Registro de la Propiedad de la representación gráfica georreferenciada y el envío de dicha representación para su incorporación al Catastro, y ello con independencia de que el resultado de tal validación sea o no positivo.

Abundando más en el asunto, es interesante conocer la Resolución de 26 de octubre de 2015, cuyo punto quinto, apartado 4, desarrolla lo establecido en la ley en cuanto a la inscripción de la representación gráfica con un informe de validación negativo, al disponer que «cuando el resultado del informe previo de validación sea negativo, si el registrador de la propiedad, tras la calificación de la correspondencia gráfica de las fincas afectadas, practica la inscripción solicitada, incorporará al folio real la representación gráfica alternativa de las fincas resultantes. haciendo constar la circunstancia de que la descripción de la finca no ha quedado validada por el Catastro dando traslado a éste, en el plazo de cinco días, de la información prevista en el número 2, a y b, del apartado cuarto y un informe que detalle las causas que hayan impedido la coordinación. Cuando el informe de validación técnica del Catastro se haya realizado con posterioridad a la inscripción y su resultado sea negativo, el registrador de la propiedad hará constar en el folio real la circunstancia de que la representación gráfica inscrita de la finca registral no ha quedado validada por el Catastro. Todo ello sin perjuicio de que se pueda instar, en su caso, el procedimiento catastral o registral que corresponda para rectificar la descripción de las parcelas o fincas afectadas».

 

Conclusiones

A modo de resumen, es necesario tener claro que el informe de validación gráfica alternativa catastral certifica que la representación gráfica alternativa cumple o no con las condiciones técnicas de formato y estructura para ser insertada automáticamente a la base de datos catastral. Si el resultado es positivo, supondrá que la representación gráfica es directamente incorporable al Catastro desde el punto de vista técnico, lo que no significará que sea inscribible en el Registro, ya que la representación de las parcelas colindantes afectadas deberá contar en todo caso con el consentimiento de sus titulares y, además, será objeto de calificación por el registrador. En caso de validación negativa, no se podrá insertar directamente al Catastro, pero este hecho no impedirá que, si la calificación es positiva por parte del registrador y tras la tramitación del necesario procedimiento registral, pueda realizarse la inscripción en el Registro. Por tanto, la consecuencia de que el resultado del informe de validación sea negativo no debe conllevar, solo por este hecho, la denegación de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada.

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