Como ya hemos hablado en anteriores artículos, una servidumbre es un derecho real limitativo del dominio que otorga a su titular el aprovechamiento de un bien inmueble ajeno, aprovechamiento que se limita a determinados usos, utilidades o servicios. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama precio dominante, el que la sufre, predio sirviente. (Art 530 CC). En este artículo trataremos de realizar una aproximación a la medianería cuando en el límite entre dos predios, existe una acequia o una zanja y es necesaria la georreferenciación de este límite para un deslinde o un informe pericial.

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Georreferenciación de la acequia dels Plans en el Puig (Valencia)

El Código Civil recoge las disposiciones regulatorias de las servidumbres. En concreto, la servidumbre de medianería se establece en sus artículos 571 a 579, sin embargo, es el artículo 574 el que define de este modo las condiciones de la servidumbre de medianería en las zanjas o acequias: “Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades se presumen también medianeras, si no hay título o signo que demuestre lo contrario. Hay signo contrario a la medianería cuando la tierra o broza sacada para abrir la zanja o para su limpieza se halla de un solo lado, en cuyo caso la propiedad de la zanja pertenecerá exclusivamente al dueño de la heredad que tenga a su favor este signo exterior”.

En primer lugar, veamos los conceptos de acequia y zanja medianera:

Una acequia, según el diccionario de la Real Academia de la Lengua es una zanja o canal por donde se conducen las aguas para regar y para otros fines. De esta definición se deduciría que el concepto de acequia y zanja es el mismo. Sin embargo, es verdad que se tiende a considerar la acequia como un elemento de riego y la zanja como una obra cuya finalidad es la de limitar, drenar o impedir humedades en el predio.

Una acequia o zanja medianera es aquella construida de común acuerdo y costeada por los dueños de los dos predios colindantes con intención de aprovecharse ambos. En otros casos, la construida por uno de ellos con autorización del otro, pero siempre en terreno que pertenezca por mitad de su anchura a uno y otro predio. El uso habitual es el riego de las propiedades, aunque también pueden haber sido construidas para la desecación o de drenaje de embalsamientos producidos por estar las heredades en zonas húmedas.

Otro concepto que conviene aclarar es el de “abiertas” (Art. 574 CC), que se refiere no a que las acequias tengan que estar a cielo abierto, sino a que hayan sido ejecutadas por la mano del hombre. Es por ello que la medianería se mantiene aunque las acequias estén cubiertas con losas, piedras, o cualquier material, o igualmente encauzadas con tubos para evitar filtraciones. Lo mismo se puede aplicar para las zanjas cuya finalidad sea la de desecación, a pesar de que este caso es más infrecuente. En todo caso, y por su carácter medianero, el cierre, colocación de tuberías y en general cualquier tipo de alteración, requerirá el consentimiento de ambos. En caso de común acuerdo, uno de los medianeros podrá realizar cerramientos, cubrir o entubar la acequia. Sin embargo, los elementos constructivos de cierre de heredades, como vallados o paredes, no pueden ejecutarse de modo que por su posición o inclinación (previstas en el Art. 573 CC), se deriven consecuencias en cuanto a la delimitación de la propiedad diferentes a la que establece la medianería. Por ejemplo, construir sobre una acequia medianera tapada una valla en uno de los bordes de la acequia, cuando debería realizarse en el centro.

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Georreferenciación para una acción declarativa de dominio de la acequia Traveser de la Torreta, en el Puig (Valencia)

Sin embargo, para los técnicos especializados en la delimitación de la propiedad, muchas veces no nos resulta sencillo a priori conocer si una acequia o zanja es medianera o no lo es. En este sentido como hemos adelantado, el Art. 574 del CC establece que una acequia o zanja se presupone siempre medianera en ausencia de título o signo exterior. El título puede ser un medio para configurar la medianería, excluirla, o bien para establecer un régimen modificado en el que no sea tenido en cuenta como signo exterior de medianería lo establecido en el Art 574,2 del CC. En este sentido, es importante señalar que además del signo establecido en el mencionado artículo del Código Civil: “signo contrario a la medianería cuando la tierra o broza sacada para abrir la zanja o para su limpieza se halla de un solo lado”; en las acequias de riego necesariamente habrá un signo exterior, como es la existencia de trapas o piqueras, de modo que si existe en un lado y no en el otro resulta evidente que el que no las tenga, no podrá defender su condición de medianero.

A pesar de todo, en estas cuestiones del regadío tradicional, que en muchos casos son cuasi milenarias, tienen un especial relieve los usos locales y las ordenanzas de régimen y administración de las diferentes acequias tradicionales de Regadío. En este sentido, veremos el ejemplo de una Acequia muy importante en el regadío de la provincia de Valencia, la Acequia Real del Júcar.

Llegados a este punto, no viene mal un poco de historia. Los inicios de la Acequia Real del Jucar se remontan a la ampliación de los regadíos islámicos realizada por el monarca Jaume I en el Reino de Valencia. Con la intención de atraer y asentar a los pobladores venidos de otros territorios cristianos, se impulsó la construcción de nuevas acequias para aumentar la productividad de los cultivos. De este modo, para consolidar el poder real y la cristiandad en la comarca de la Ribera, Jaume I ordenó la construcción de un gran canal, la acequia entonces conocida como Nova d´Alzira, destinada a dar riego a las tierras situadas en la margen izquierda del Júcar. El primer documento que registra las obras de la acequia data de 1258 y los trabajos, ejecutados probablemente en cuatro fases constructivas, permitieron ampliar y mejorar el regadío en las tierras situadas entre Antella y Algemesí a principios del siglo XIV.

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Casa de compuertas de la Acequia Real del Júcar

En la actualidad, la Acequia Real del Júcar es la principal arteria del regadío tradicional valenciano que abastece 22.000 hectáreas de tierras de cultivo en 20 municipios diferentes de las comarcas de la Ribera y l´Horta Sud., dando servicio a cerca de 25.000 usuarios, que toman agua de una red de canales y tuberías que totaliza 2.842 kilómetros de longitud. En sus ordenanzas se regulan y definen con detalle los elementos que delimitan la propiedad de los canales de riego, cosa que en ocasiones no es tan evidente como pudiera parecer. En efecto, en el Art. 8,2 se establece que “los dos márgenes que forman los cajeros del Canal principal, las fesas, acequias, brazales, escorrentías, et., de esta Comunidad (de regantes), son parte integrante de la misma, su anchura mínima, cuando no esté determinada claramente en mayor dimensión, será la mitad del ancho del Canal. La dimensión de los cauces y los cajeros de la Comunidad, será en cuanto al cauce, la anchura que realmente tenga en los tramos anteriores y posteriores del punto que se cuestione, y en cuanto a los cajeros el cincuenta por ciento de la anchura o profundidad del cauce a cada lado”.

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Ordenanzas de la Acequia Real del Júcar

Es verdad que estas “arterias del regadío” no son propiedad de los predios por donde discurren, por lo que, a la hora de realizar una georreferenciación para un deslinde o informe pericial, será necesario informarse en los registros correspondientes de si la propiedad es de los predios “colindantes” o de la comunidad de regantes. Sin embargo, aunque las acequias o zanjas no sean de la comunidad de regantes, es interesante conocer los estatutos de estas comunidades, ya que suelen reflejar los usos locales que refleja el Art 571 del CC.

En Albireo Topografía somos especialistas en la realización de informes técnicos y periciales relacionados con la georreferenciación y la delimitación de la propiedad, y dentro de este ámbito, en aquellos casos en los que las acequias de riego jueguen un papel importante, como pueden ser expropiaciones, acciones declarativas de dominio, acciones reivindicatorias o realización de deslindes para su posterior validación jurídica en el Catastro, Notaría o Registro de la propiedad. Pídanos presupuesto sin compromiso; estaremos encantados de atenderle.

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