Check Our FeedVisit Us On FacebookVisit Us On TwitterVisit Us On YoutubeVisit Us On Linkedin

Houston, ¡tenemos un problema!

Amojonamiento de finca registral

Voy a comentar un asunto que llevo entre manos. Se me encarga el amojonamiento del límite de una finca urbana que nace de la segregación/parcelación de una finca matriz perfectamente delimitada por un vallado. Las coordenadas georreferenciadas, tanto de la finca de mi cliente como de las de la finca resto de la matriz, se encuentran inscritas en el Registro de la Propiedad, y las fincas y parcelas resultantes se encuentran coordinadas.

En principio, el encargo profesional parece sencillo: obtener las coordenadas del límite en el Geoportal de Registradores, introducir estas coordenadas en el instrumental GNSS topográfico y amojonar en el terreno esta línea límite divisoria, definiendo físicamente el objeto del derecho de propiedad de mi cliente. El problema surge cuando compruebo que la superficie de la finca de mi cliente derivada de esa línea límite y del vallado perimetral, no coincide con la que figura en sus títulos de propiedad y por tanto ni con la del Geoportal ni del Catastro. El asunto no es ninguna broma, pues la finca de mi cliente, con esa geometría no cumple con la superficie de la parcela mínima edificable que exige la normativa urbanística, y por tanto, no podrá construir en ella y su valor se reducirá considerablemente.

¿Dónde está el origen del problema? ¿Qué ha fallado para llegar a esta lamentable situación? ¿Qué o quién tiene la culpa de esta situación, que por otra parte es más habitual de lo que pudiera parecer en España?
Tras analizar toda la información del expediente, me doy cuenta que el proyecto para la obtención de la licencia municipal de parcelación se realizó con la cartografía catastral, que como suele ser habitual es errónea y discrepa de la realidad física del vallado perimetral de la finca matriz en más de 40 metros cuadrados. La representación gráfica alternativa e informe de validación catastral posterior, ya arrastra este error hasta el final del proceso, pues no existe ningún control técnico en nuestro sistema territorial que detecte estos errores.

Bajo mi punto de vista y en este caso concreto, el responsable de esta situación, es el técnico que redactó el proyecto de parcelación sin realizar las oportunas comprobaciones mediante una medición topográfica para determinar lo que casi siempre sucede: que la cartografía catastral no define con las garantías técnicas adecuadas los recintos indiciarios de posesión (en este caso el vallado de la finca matriz).

Sin embargo, no creo que el técnico que actuó de forma inadecuada sea el único responsable. Deberíamos hacer una reflexión sobre cómo la legislación hipotecaria define el objeto del derecho de propiedad inmobiliaria; como esa definición se encuentra actualmente lastrada por la utilización masiva de la cartografía catastral y reflexionar si ha sido una buena idea que el legislador considere que esta cartografía catastral deba tener acceso preferente al Registro de la Propiedad, pues gran parte de la ciudadanía la utiliza por razones económicas, aunque desconoce los graves riesgos a los que se expone.

Amojonamiento de finca registral

La información geométrica que accede al Registro de la Propiedad está casi totalmente huérfana de protocolos y normas dirigidas a comprobar la calidad de esa información. Esta falta de regulación de los datos geométricos para definir el objeto del derecho o, dicho de otro modo, de la ubicación precisa de las lindes, contrasta con lo que ocurre con los mecanismos que garantizan la exactitud del contenido estrictamente jurídico, por el doble control de legalidad proporcionado por el Notario y el Registrador.

La información georreferenciada que accede al Registro proviene mayoritariamente, de nuestra deficiente cartografía catastral, y en el mejor de los casos, de técnicos competentes, cuya regulación sigue siendo un asunto inaplazable y aún pendiente de resolver en España. Regulación del técnico competente que, en otros países de nuestro entorno, cuya litigiosidad por problemas de lindes es sensiblemente menor que la nuestra, lleva resuelto desde hace mucho tiempo con la figura de un profesional regulado como sucede en España con la figura del Abogado, del Notario o del Registrador.

¿Para cuando una regulación del técnico competente? ¿Pensáis como yo?

Share

¿Qué sabes sobre la medianería en acequias y zanjas?

georreferenciacion regadio

Como ya hemos hablado en anteriores artículos, una servidumbre es un derecho real limitativo del dominio que otorga a su titular el aprovechamiento de un bien inmueble ajeno, aprovechamiento que se limita a determinados usos, utilidades o servicios. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama precio dominante, el que la sufre, predio sirviente. (Art 530 CC). En este artículo trataremos de realizar una aproximación a la medianería cuando en el límite entre dos predios, existe una acequia o una zanja y es necesaria la georreferenciación de este límite para un deslinde o un informe pericial.

(más…)

Share

Universidad, ¡no nos abandones!

Topografía georreferenciación

Año 2008. Inicio de la Gran Recesión. En España se produce un fuerte crecimiento del desempleo, llegando en 2012 a una tasa del 26%. Nuestro colectivo se ve duramente afectado por la crisis económica debido a su gran dependencia del sector de la construcción, que resulta especialmente perjudicado. Gran cantidad de compañeros pierden sus trabajos y se ven obligados a cambiar de actividad o a emigrar.

El mundo universitario no resulta ajeno a esta situación y se ve perjudicado, tanto por las medidas de austeridad económica del gobierno, como por el descenso de alumnos matriculados. Este descenso es generalizado en todas las universidades españolas debido también al aumento de las tasas universitarias. Sin embargo, las titulaciones relacionadas de alguna manera con la construcción son las más afectadas, entre ellas la nuestra: la Ingeniería en Topografía y Geomática.

(más…)

Share

Representación gráfica alternativa. Precisiones.

Validación gráfica catastral Jávea

En esta entrada en el blog, realizamos una aproximación técnica  y una valoración sobre las especificaciones de precisión que establece la Ley 13/2015, de 24 de junio para las representaciones gráficas alternativas derivadas de un levantamiento topográfico. (más…)

Share

Mi parcela georreferenciada con GPS

Mi parcela georreferenciada con GPS

En la ley Hipotecaria aparecen conceptos como “representación gráfica georreferenciada alternativa” y “coordenadas georreferenciadas”, pero ¿Qué es la georreferenciación y cómo se realiza?. Al realizar una georreferenciación aplicamos técnicas de posicionamiento espacial para dotar a una representación gráfica de una localización geográfica única y bien definida en un sistema de proyección y un marco de referencia geodésico específicos.

En la actualidad, gracias a los GNSS, la georreferenciación no resulta una tarea tan dura como lo era hace algunos años. Sin embargo, el grado de dificultad no es siempre el mismo, dependiendo de las condiciones podemos hacer una georreferenciación en minutos o en horas. Consecuentemente, resulta muy útil conocer las posibilidades que nos ofrece la tecnología para poder aprovecharlas al máximo.

En esta publicación vamos a exponer las diferentes situaciones que podemos encontrar a la hora de georreferenciar una parcela, una finca o una edificación con GNSS y cómo resolverlas de la manera más sencilla.

(más…)

Share

Deslinde de parcelas para el cultivo de la trufa.

Deslinde y marcado parcelas trufas

La mejor trufa negra del mundo se cultiva y recolecta en la comarca Gúdar-Javalambre de Teruel. El cultivo de la trufa negra ha transformado el paisaje y la economía de estas hermosas tierras turolenses, una de las más despobladas de toda Europa. Aquí se dan las condiciones climáticas y edáficas idóneas para la producción de la trufa negra de calidad.
La despoblación de toda la zona, producto de la emigración que se produjo después de la Guerra Civil ha propiciado un abandono generalizado de las fincas rústicas, perdiéndose los linderos en muchos casos, y en otros siendo alterados de forma más o menos interesada. A la hora de realizar una plantación es fundamental tener la garantía y la seguridad de que no estamos invadiendo terreno ajeno, o bien que no nos han ocupado parte de nuestra parcela. En este post, trataremos de explicar el procedimiento para realizar el deslinde y amojonamiento de una finca rústica destinada a la plantación de carrascas truferas.

(más…)

Share

Catastro – Registro de la Propiedad

Catastro – Registro de la Propiedad

Notaría representación gráfica alternativa

Share