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Houston, ¡tenemos un problema!

Amojonamiento de finca registral

Voy a comentar un asunto que llevo entre manos. Se me encarga el amojonamiento del límite de una finca urbana que nace de la segregación/parcelación de una finca matriz perfectamente delimitada por un vallado. Las coordenadas georreferenciadas, tanto de la finca de mi cliente como de las de la finca resto de la matriz, se encuentran inscritas en el Registro de la Propiedad, y las fincas y parcelas resultantes se encuentran coordinadas.

En principio, el encargo profesional parece sencillo: obtener las coordenadas del límite en el Geoportal de Registradores, introducir estas coordenadas en el instrumental GNSS topográfico y amojonar en el terreno esta línea límite divisoria, definiendo físicamente el objeto del derecho de propiedad de mi cliente. El problema surge cuando compruebo que la superficie de la finca de mi cliente derivada de esa línea límite y del vallado perimetral, no coincide con la que figura en sus títulos de propiedad y por tanto ni con la del Geoportal ni del Catastro. El asunto no es ninguna broma, pues la finca de mi cliente, con esa geometría no cumple con la superficie de la parcela mínima edificable que exige la normativa urbanística, y por tanto, no podrá construir en ella y su valor se reducirá considerablemente.

¿Dónde está el origen del problema? ¿Qué ha fallado para llegar a esta lamentable situación? ¿Qué o quién tiene la culpa de esta situación, que por otra parte es más habitual de lo que pudiera parecer en España?
Tras analizar toda la información del expediente, me doy cuenta que el proyecto para la obtención de la licencia municipal de parcelación se realizó con la cartografía catastral, que como suele ser habitual es errónea y discrepa de la realidad física del vallado perimetral de la finca matriz en más de 40 metros cuadrados. La representación gráfica alternativa e informe de validación catastral posterior, ya arrastra este error hasta el final del proceso, pues no existe ningún control técnico en nuestro sistema territorial que detecte estos errores.

Bajo mi punto de vista y en este caso concreto, el responsable de esta situación, es el técnico que redactó el proyecto de parcelación sin realizar las oportunas comprobaciones mediante una medición topográfica para determinar lo que casi siempre sucede: que la cartografía catastral no define con las garantías técnicas adecuadas los recintos indiciarios de posesión (en este caso el vallado de la finca matriz).

Sin embargo, no creo que el técnico que actuó de forma inadecuada sea el único responsable. Deberíamos hacer una reflexión sobre cómo la legislación hipotecaria define el objeto del derecho de propiedad inmobiliaria; como esa definición se encuentra actualmente lastrada por la utilización masiva de la cartografía catastral y reflexionar si ha sido una buena idea que el legislador considere que esta cartografía catastral deba tener acceso preferente al Registro de la Propiedad, pues gran parte de la ciudadanía la utiliza por razones económicas, aunque desconoce los graves riesgos a los que se expone.

Amojonamiento de finca registral

La información geométrica que accede al Registro de la Propiedad está casi totalmente huérfana de protocolos y normas dirigidas a comprobar la calidad de esa información. Esta falta de regulación de los datos geométricos para definir el objeto del derecho o, dicho de otro modo, de la ubicación precisa de las lindes, contrasta con lo que ocurre con los mecanismos que garantizan la exactitud del contenido estrictamente jurídico, por el doble control de legalidad proporcionado por el Notario y el Registrador.

La información georreferenciada que accede al Registro proviene mayoritariamente, de nuestra deficiente cartografía catastral, y en el mejor de los casos, de técnicos competentes, cuya regulación sigue siendo un asunto inaplazable y aún pendiente de resolver en España. Regulación del técnico competente que, en otros países de nuestro entorno, cuya litigiosidad por problemas de lindes es sensiblemente menor que la nuestra, lleva resuelto desde hace mucho tiempo con la figura de un profesional regulado como sucede en España con la figura del Abogado, del Notario o del Registrador.

¿Para cuando una regulación del técnico competente? ¿Pensáis como yo?

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ÚLTIMOS AVANCES EN DELIMITACIÓN INMOBILIARIA

En España, la seguridad jurídica en delimitación inmobiliaria es una asignatura pendiente. Sin embargo, poco a poco se van implementando normas que suponen, en mayor o menor medida, avances en la definición jurídica de los límites físicos inmobiliarios.

Con la resolución conjunta de 7 de octubre de 2020 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, ya se regularon las especificaciones técnicas complementarias para la representación gráfica de las fincas sobre la cartografía catastral. Establecidas ya las normas que han de regir la relación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, en lo que a representación gráfica se refiere, se hacía necesaria la regulación de la relación entre el Catastro y el tercer actor implicado, el notariado. La reciente resolución de 8 de abril de 2021, que regula las normas técnicas para la incorporación de la representación gráfica de inmuebles en documentos notariales, viene a dar respuesta a esta necesidad.

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¿SABES QUÉ HAY DETRÁS DE LA GEORREFERENCIACIÓN?

georreferenciación catastro utm

La legislación hipotecaria la utiliza para la delimitación de la propiedad inmobiliaria y de otros derechos reales. Otras legislaciones sectoriales, como la ley de costas, de montes, de minas o de urbanismo, la utilizan para contener y acotar el objeto del derecho que regulan. Pero ¿realmente sabemos que hay detrás de la Georreferenciación? ¿Cómo se obtienen esos números que ubican geográficamente de forma unívoca un derecho? ¿Piensas que la georreferenciación es un avance tecnológico reciente? Si tienes curiosidad y no te importa emplear un poco de tu tiempo en saber cómo lo hacemos, continúa leyendo.

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¿INMATRICULAR MI FINCA?

¿Por qué te interesa inmatricular tu finca? ¿Si no está inmatriculada, no es tuya?. Pues bien, en primer lugar, dejar claro que el Registro de la Propiedad no te atribuye el dominio, sino que te ofrece protección jurídica adicional y hace público ese domino, por lo que la respuesta a la segunda pregunta es que no; que tu finca puede ser tuya a pesar de no estar inscrita en el Registro de la Propiedad. Además, en España, a diferencia de otros países, la inscripción en el Registro no es obligatoria, aunque muy recomendable, ¿Por qué?, Fundamentalmente porque ofrece seguridad jurídica adicional frente a terceros. Por otro lado, desde el año 2015, con la reforma de la Ley Hipotecaria (en adelante LH), la inmatriculación implica la inscripción de una base gráfica georreferenciada de los límites de la finca, por lo que esa seguridad jurídica adicional se extiende al objeto del derecho de propiedad, es decir, a la delimitación precisa de la propiedad, cosa que no sucedía antes de la citada reforma legislativa. En este post, te explicaremos en qué consiste la inmatriculación de una finca, sus implicaciones y sus modalidades de tramitación.

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¿Catastro y Registro justifican el derecho a poseer?

Coordenadas georreferenciadas Valencia

¿Puede un titular catastral y registral justificar su derecho a poseer en base a los datos que figuran en el Catastro y en el Registro de la Propiedad? En este post analizaremos esta cuestión y explicaremos un caso real en el que intervinimos como peritos de parte en una disputa de lindes que acabó en el juzgado, con la interposición de una acción reivindicatoria. Asimismo, nos tomaremos la licencia de aventurarnos en el desenlace del litigio, si la finca objeto del conflicto hubiera estado coordinada con el Catastro.

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¿GEORREFERENCIAR CON LA ORTOFOTO DEL CATASTRO? ¡QUE NO TE ENGAÑEN!.

representación gráfica alternativa georreferenciada

Facilitar y simplificar los trámites con la administración suele ser positivo. Sin embargo, cuando esta simplificación implica una merma en los derechos y la seguridad jurídica del ciudadano, se hace necesario realizar una reflexión. Este es el caso de la política del “háztelo tú mismo” o del “bricolaje cartográfico”, que está implantando la Dirección General del Catastro. Con esto nos referimos a la reciente puesta en marcha en la sede electrónica del Catastro, de herramientas de edición cartográfica, con las que se pueden hacer subsanaciones de la cartografía catastral apoyándose en la ortofotografía aérea del PNOA (Plan Nacional de Ortofotografía Aérea).

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¿Me interesa coordinar mi finca registral con el Catastro? I

Coordenadas georreferenciadas Paterna

Como llevamos insistiendo reiteradamente desde este blog, en España no existe ningún organismo público cuya función principal sea la delimitación de la propiedad inmobiliaria. El Catastro es un registro administrativo con finalidad eminentemente fiscal y el Registro de la Propiedad es un registro jurídico que se ocupa de inscribir los derechos reales que recaen sobre las fincas. Con la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, se ha tratado de paliar esta situación, estableciendo procedimientos para evitar que exista una delimitación distinta según se atienda al Registro de la Propiedad o al Catastro.  El pilar fundamental de este procedimiento es la coordinación y los efectos jurídicos que de ella se derivan. En esta primera parte hablaremos de la correspondencia entre la parcela catastral y la finca registral, condición fundamental para lograr la coordinación.

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Representación gráfica alternativa. Precisiones.

Validación gráfica catastral Jávea

En esta entrada en el blog, realizamos una aproximación técnica  y una valoración sobre las especificaciones de precisión que establece la Ley 13/2015, de 24 de junio para las representaciones gráficas alternativas derivadas de un levantamiento topográfico. (más…)

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Servidumbres. Normativa, litigios y delimitación

Perito Topografía Paterna

Como establece el Código Civil, una servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.

En este post, haremos un repaso de la normativa legal que regula las servidumbres y veremos los supuestos litigiosos más habituales que se puede encontrar el técnico o perito especialista en la delimitación de la propiedad inmobiliaria a la hora de realizar un informe pericial o técnico.

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Mi parcela georreferenciada con GPS

Mi parcela georreferenciada con GPS

En la ley Hipotecaria aparecen conceptos como “representación gráfica georreferenciada alternativa” y “coordenadas georreferenciadas”, pero ¿Qué es la georreferenciación y cómo se realiza?. Al realizar una georreferenciación aplicamos técnicas de posicionamiento espacial para dotar a una representación gráfica de una localización geográfica única y bien definida en un sistema de proyección y un marco de referencia geodésico específicos.

En la actualidad, gracias a los GNSS, la georreferenciación no resulta una tarea tan dura como lo era hace algunos años. Sin embargo, el grado de dificultad no es siempre el mismo, dependiendo de las condiciones podemos hacer una georreferenciación en minutos o en horas. Consecuentemente, resulta muy útil conocer las posibilidades que nos ofrece la tecnología para poder aprovecharlas al máximo.

En esta publicación vamos a exponer las diferentes situaciones que podemos encontrar a la hora de georreferenciar una parcela, una finca o una edificación con GNSS y cómo resolverlas de la manera más sencilla.

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