Como llevamos insistiendo reiteradamente desde este blog, en España no existe ningún organismo público cuya función principal sea la delimitación de la propiedad inmobiliaria. El Catastro es un registro administrativo con finalidad eminentemente fiscal y el Registro de la Propiedad es un registro jurídico que se ocupa de inscribir los derechos reales que recaen sobre las fincas. Con la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, se ha tratado de paliar esta situación, estableciendo procedimientos para evitar que exista una delimitación distinta según se atienda al Registro de la Propiedad o al Catastro.  El pilar fundamental de este procedimiento es la coordinación y los efectos jurídicos que de ella se derivan. En esta primera parte hablaremos de la correspondencia entre la parcela catastral y la finca registral, condición fundamental para lograr la coordinación.

Según establece la Ley Hipotecaria “a todos los efectos legales, se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad existen y pertenecen a su titular”, sin embargo la jurisprudencia ha dictado que esta presunción de exactitud cubría únicamente los datos jurídicos, pero no la superficie o la ubicación precisa de los linderos. Con la entrada en vigor de la Ley 13/2015, este hecho ha cambiado, ya que la nueva ley establece que “alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada en el folio real”. Y esto, a efectos prácticos ¿qué implicaciones tiene para tu finca o parcela? Pues fundamentalmente, que aumentará considerablemente la seguridad jurídica, ya que ante cualquier litigio relacionado con la delimitación de la propiedad, si tu finca está coordinada, tendrás la presunción de certeza en la ubicación, superficie y delimitación geográfica. Es decir, la carga de la prueba recaerá sobre quien se oponga a los datos inscritos. Este hecho por sí solo justifica tratar de alcanzar la coordinación, aunque no olvidemos que para que realmente ésta sea eficaz, deberá también ser acorde con la realidad física, como ya hemos hablado en otras entradas del blog, explicando los procedimientos para corregir el catastro mediante una representación gráfica alternativa georreferenciada, si fuera el caso.

Coordenadas georreferenciadas Paterna

Georreferenciación de parcela urbana en Paterna (Valencia).

Aunque el concepto de correspondencia entre parcela y finca registral es un tanto disperso en nuestra legislación y siempre es de “libre” apreciación por parte del registrador,  (recordándonos las reglas de la sana crítica de los jueces a la hora de valorar el informe pericial),  podemos afirmar que de forma general, esta correspondencia se produce cuando la finca descrita el Registro es el mismo inmueble al que se refiere un determinado recinto geográfico, generalmente catastral, o bien alternativo. Aunque como todo en derecho, nada es blanco o negro, sino que existen unos cuantos tonos grises, desde la no correspondencia, hasta la correspondencia plena.

  • Falta absoluta de correspondencia entre finca registral y parcela catastral.

Habitualmente, en estos casos el recinto físico descrito en el folio registral tiene  una referencia catastral que lo sitúa en otro espacio geográfico distinto. En estos casos, esta falta de correspondencia no puede ser subsanada por los procedimientos que establece la legislación. Será necesaria una nueva referencia catastral que coincida con el recinto geográfico acorde a la descripción literaria del folio registral.

  • Correspondencia limitada entre finca registral y parcela catastral.

En estos casos, el registrador no alberga dudas sobre la ubicación geográfica de la finca con respecto a la parcela catastral,  entendiendo que la finca y la parcela son el mismo inmueble. Es un tipo de correspondencia sin reglas fijas, dependiente del criterio subjetivo del registrador. En ella existe la limitación de que el perímetro y la superficie de finca y parcela no son coincidentes.

Este tipo de correspondencia, no siempre es aceptada de forma unánime por el colectivo de registradores, puesto que hay una corriente doctrinal que entiende la correspondencia como algo que se produce o no, sin matices. En este sentido, algunos registradores consideran que no se produce la correspondencia cuando las superficies catastrales y registrales difieren más de un 10%, como establece el artículo 9 de la Ley Hipotecaria.

En estos casos, el registrador puede asociar, aunque sea de forma interna, la parcela catastral con la finca registral, de forma que si se intentara asociar esa parcela con otra finca, sería necesario el consentimiento del titular o una sentencia judicial.

Finalmente, es importante resaltar que en esta categoría de correspondencia, se pueden subsanar las limitaciones para lograr la inscripción, aplicando los procedimientos establecidos en los artículos 201 y 199 de la Ley Hipotecaria.

Coordenadas georreferenciadas Torrent

Captura de coordenadas georreferenciadas en finca urbana de Torrent (Valencia)

  • Correspondencia casi plena entre finca registral y parcela catastral.

En estos casos, además de tener ubicada geográficamente la finca y conocer su parcela catastral, se cumple lo establecido en el artículo 45 de la Ley del Catastro, es decir:

  1. Los datos de situación, denominación y superficie coinciden con los del Registro de la Propiedad.
  2. Las diferencias de superficie, en el caso de existir, no son mayores del 10%.
  3. No existen dudas sobre la identidad de la finca derivada de datos descriptivos del folio registral.

Este tipo de correspondencia ya permite asociar la referencia catastral a la finca registral. La consecuencia más importante de esta asociación es que permite realizar el trasvase de la titularidad registral al Catastro. Sin embargo, el registrador, en esta categoría aún no da por bueno el perímetro de la finca.

  • Correspondencia plena entre finca registral y parcela catastral.

Este tipo de correspondencia es el de más alto nivel. En estos casos la inscripción otorga presunción de exactitud a la localización del inmueble, a las coordenadas georreferenciadas de su perímetro y permite el trasvase de titularidades al Catastro.

Para llegar a esta correspondencia, se ha de seguir un riguroso procedimiento registral, destacando de este proceso por su importancia, la notificación a los colindantes afectados que no hayan intervenido en el expediente.

Coordenadas georreferenciadas Valencia

Captura de coordenadas georreferenciadas para realizar fichero GML y representación gráfica alternativa

Es importante tener en cuenta que la precisión alcanzada en las coordenadas georreferenciadas inscritas dependerá del método de captura del dato topográfico, no siendo comparable una georreferenciación realizada por métodos topográficos rigurosos sobre el terreno, a una georreferenciación hecha sobre cartografía catastral o sobre ortofoto. En el primer caso la precisión es de centímetros y en el segundo puede llegar a ser de algún metro, con lo que ello supone en cuanto a seguridad jurídica y económica del inmueble inscrito.

Una inscripción con unas coordenadas georreferenciadas tomadas de forma rigurosa sobre el terreno por un profesional experto en Topografía y Geomática aportará valor a tu propiedad inmobiliaria, ya que la delimitación que se derive de la misma será la correcta y evitará futuros litigios con los colindantes.

En el siguiente artículo profundizaremos en los efectos prácticos que se derivan de lograr la coordinación entre tu finca registral y tu parcela catastral.

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