El mes pasado intervine como perito designado judicialmente en un procedimento judicial ordinario, en concreto, en una acción declarativa de dominio, en el que debía dictaminar si una edificación se encontraba dentro de una u otra finca registral. La parte actora esgrimía como única prueba, la inclusión de la finca en que se encontraba la citada vivienda, dentro de una parcela catastral, cuya referencia venía reflejada en la correspondiente certificación registral, inmatriculada hace dos años en virtud al artículo 206 de la Ley Hipotecaria. La otra parte, por el contrario realiza un análisis mucho más profundo, en el que no sólo aporta la cartografía catastral (actual e histórica), sino que sobre todo analiza elementos físicos del terreno, con una georreferenciación mediante levantamiento topográfico, imágenes aéreas históricas, descripciones literales de la certificación registral, e incluso declaraciones de testigos conocedores del terreno. Me imagino que si habéis llegado hasta aquí leyendo podéis intuir quien se llevó el gato al agua. Evidentemente, el Juez (y mi informe pericial), se decantaron hacia la parte demandada. Moraleja: basar una acción reivindicatoria únicamente en la fuerza probatoria del Catastro, no es la mejor decisión a la hora de plantear una demanda.

Es por ello que conviene siempre tener presente que desde el punto de vista jurídico, según reiterada doctrina jurisprudencial, el Catastro no otorga la propiedad. En este sentido, tal y como estableció el Tribunal Supremo en Sentencia de fecha 26 de mayo de 2000, “la inclusión de un mueble o un inmueble en un catastro, amillaramiento o registro fiscal no pasa de constituir un indicio de que el objeto inscrito puede pertenecer a quien figura como titular de él, en dicho registro, y lo mismo los recibos de pago de los correspondientes impuestos; y tal indicio, unido a otras pruebas, puede llevar al ánimo del Juzgador el convencimiento de que, efectivamente, la propiedad pertenece a dicho titular; pero no puede constituir por sí sola un justificante de tal dominio,…. Si las certificaciones catastrales no prueban la propiedad, no pasan de ser meros indicios que necesitan conjugarse con otros medios probatorios, con más razón no pueden ser tampoco por sí mismas prueba de una posesión a título de dueño”.

A pesar de todo, el Catastro Inmobiliario constituye para el perito especializado en la delimitación de la propiedad una fuente de información valiosa, ya que aporta una representación gráfica continua a nivel nacional de las propiedades inmobiliarias. Bien es cierto que la base cartográfica catastral vigente es muy heterogénea y en general adolece de la calidad y precisión que debería poseer un inventario de estas características.

Descripción, historia y finalidad del Catastro Inmobiliario

El Catastro es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. Está legalmente regulado por el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, las inscripciones y alteraciones en el mismo son obligatorias, a diferencia de lo que sucede en el Registro de la Propiedad.

La descripción catastral de los bienes inmuebles incluye sus características físicas, jurídicas y económicas, entre las que se encuentran su localización, referencia catastral, superficie, uso, cultivo, representación gráfica georreferenciada, valor catastral y titular catastral.

Las inscripciones se realizan mediante distintos procedimientos, como las declaraciones realizadas por los titulares catastrales, las comunicaciones realizadas por Notarios y Registradores de la Propiedad, Ayuntamientos, Agencia Estatal de Administración Tributaria y otras administraciones competentes en gestión urbanística.

La finalidad originaria del Catastro es la tributaria, proporcionando la información necesaria para la gestión y recaudación por las administraciones estatal, autonómica y local. A estos efectos, el Catastro facilita el censo de bienes inmuebles, su titularidad, así como el valor catastral, que constituye un valor administrativo correspondiente a cada inmueble.

Es importante destacar que la delimitación precisa de la propiedad inmobiliaria no es una de las funciones del Catastro Inmobiliario en España, como sí sucede en otros países de nuestro entorno europeo, donde existe un catastro jurídico, que sirve para delimitar de forma rigurosa la propiedad inmobiliaria.

El modelo germánico (propio de Alemania, Dinamarca o los países nórdicos), tiene como características principales que la titularidad de la propiedad está avalada jurídicamente por el Registro, pero al mismo tiempo el Catastro garantiza jurídicamente que las características de las fincas inscritas coincidan con la realidad física, de modo que el Catastro está fusionado con el Registro de la Propiedad. El Catastro sirve como documento base para confirmar la transferencia de derechos reales sobre las parcelas o fincas, de manera que lo que no está inscrito no tiene existencia legal, cosa que no ocurre en España, donde no es obligado inscribir una finca en el Registro de la Propiedad.

Recursos catastrales

Los recursos que ofrece el Catastro para el perito especializado en la delimitación de la propiedad inmobiliaria son muy variados y valiosos, aunque no siempre precisos y rigurosos, por lo que es necesario valorarlos en su justa medida y tener en cuenta sus limitaciones:

  • Certificaciones Literales. Son documentos que acreditan los datos físicos, jurídicos y económicos que constan en el Catastro Inmobiliario, o bien la inexistencia de tales datos. Contienen datos alfanuméricos sobre los bienes inmuebles (titularidad, localización, referencia catastral, superficie, uso, cultivos, antigüedad, valor catastral, etc.).
  • Certificaciones descriptivas y gráficas. Contienen los datos básicos físicos, legales y económicos de la propiedad con su representación gráfica georreferenciada. Este documento es fundamental, ya que proporciona el nombre y dirección de los colindantes, información necesaria para poder realizar actas de deslinde. El documento electrónico de la certificación contiene como anexo un fichero con las coordenadas georreferenciadas de los vértices de la parcela. Los registradores de la propiedad las utilizan para identificar la referencia catastral y los colindantes y para coordinar la representación gráfica catastral en el Registro de la Propiedad. Incluye un fichero de intercambio de información geográfica en formato GML, de coordenadas de los vértices de los linderos.
  • Ortofotos aéreas digitales. La ortofotografía aérea es un producto cartográfico derivado de una fotografía aérea sometida a un proceso de rectificación diferencial que da lugar a una imagen fotográfica ortogonal del terreno con la misma precisión que un plano.
  • Cartografía catastral urbana. Obtenida por restitución analítica a partir de un vuelo fotogramétrico, por digitalización de los documentos gráficos existentes en el Catastro o derivada de cartografía digital de otras administraciones públicas, sobre la que se vuelca el parcelario catastral. Está formada por un mapa vectorial parcelario urbano por municipio con líneas de manzana, parcelas y edificios en zonas urbanas, ejes de calle, números de policía, puntos de control y otras informaciones. Las escalas son 1:5000 y 1:1000. Su precisión varía de 0,5 a 1 metro, aunque ésta es muy heterogénea. En general adolece de la calidad y precisión necesaria y deseable para este tipo de cartografía, haciendo poco eficaz o cuanto menos dudosa su utilización para la delimitación de la propiedad cuando existe algún tipo de conflicto. El sistema de referencia geodésico es el ETRS89 y el sistema de coordenadas, el UTM.
  • Cartografía catastral rústica. Confeccionada a partir de vuelos fotogramétricos, obteniéndose ortofotos a escala 1/5.000 o 1/2.000, a partir de las cuales se realiza la vectorización del parcelario catastral. Su precisión varía de 1 a 10 metros, aunque es muy heterogénea. En general adolece de la calidad y precisión necesaria y deseable para este tipo de cartografía, por lo que su utilización para la delimitación de la propiedad inmobiliaria se ha de realizar con muchas precauciones. El sistema de referencia geodésico es el ETRS89 y el sistema de coordenadas, el UTM.
  • Información alfanumérica. Información sobre datos literales de los bienes inmuebles rústicos o urbanos: titularidad, suelo, construcción, valor catastral y usos.
  • Redes Topo-Geodésicas catastrales. Pueden resultar útiles para georreferenciar una representación gráfica realizada en un dictamen pericial, sobre todo en entornos urbanos con poca cobertura de satélites GNSS.
  • Cartografía histórica catastral. La Cartografía Histórica Catastral es aquella que no está vigente en estos momentos y que constituye los antecedentes de la cartografía actual Su procedencia es muy variada en el tiempo y en sus características tanto en escala como en precisión. Los productos disponibles son los siguientes:
    • Hojas kilométricas. Se trata de cartografía urbana y rústica del periodo comprendido entre 1860 y 1880, a partir del reglamento escrito por D. Francisco de Coello, realizada por la Junta General de Estadística que en ese momento dirige los trabajos catastrales. Los medios técnicos empleados fueron los más avanzados de la época: teodolitos para las triangulaciones,  y brújula y plancheta para el levantamiento de los puntos importantes. Los edificios se acotaban en todas las dimensiones posibles. Esas acotaciones se aprecian en el producto final. Esta cartografía no fue objeto de georreferenciación, empleando coordenadas locales planas sin una proyección cartográfica. Se trata de la primera cartografía catastral de la historia de España. En una década sólo se terminaron 156 municipios de la provincia de Madrid. Estos planos son el inicio del Mapa Topográfico Nacional. El Instituto Geográfico Nacional (IGN) cuenta en la actualidad con 6000 de ellos. Poseen un gran valor histórico, puesto que supuso el primer intento de realizar una cartografía catastral completa. En nuestros días se utiliza para la investigación histórica de propiedades y para el conocimiento de la realidad territorial en la época de realización.
    • Cédulas Catastrales. Información literal y gráfica individualizada de cada una de las parcelas representadas, de ellas se conservan 75.000 en el IGN. La “Cédula de Propietario” es el documento literal y gráfico de cada parcela que define el poseedor de la tierra, sin carácter jurídico. En las Cédulas se especifica el nombre, número de parcela y número de hoja y término municipal en la que se encuentra.
    • Avance catastral. Se trata de un croquis parcelario rústico que se apoya en los planos generales de los municipios con los polígonos levantados topográficamente. La unidad de esta representación gráfica es el polígono catastral y en su interior aparecen las parcelas croquizadas a mano así como su toponimia. Fue realizado en el periodo comprendido entre los años 1900 y 1920, siendo su función la representación gráfica aproximada de la realidad parcelaria. Al igual que las hojas kilométricas, posee un gran valor histórico, ya que sirve de base para investigación histórica de propiedades, que se relacionan con los propietarios y cultivos mediante las “hojas de características”. Las escalas aproximadas (recordemos que se trata de un croquis) son 1:5000 y 1:2000 en función del grado de parcelación. Contienen información toponímica y numeración de las parcelas. Técnicamente, el avance catastral no es cartografía. No es una representación a escala y por tanto no sirve para delimitar parcelas ni para obtener superficies. El avance catastral se realizó utilizando como base los levantamientos topográficos mediante brújula taquimétrica de los límites exteriores de los municipios y de los polígonos a escala 1:25.000. A partir de estos levantamientos rigurosos, se “dibujaron” los límites de las parcelas mediante croquis a mano alzada en ocasiones con cadenas de agrimensor. La precisión de los límites exteriores de los polígonos es de 5 a 10 m. . La georreferenciación de estos croquis, debido a que los límites externos se levantaron para las minutas del MTN a escala 1:25.000, es el sistema poliédrico.
Georreferenciación edificios notaría

Figura 1 – Plano del Avance Catastral del municipio de Turre (Almería). Año 1914. Archivo Histórico Provincial de Almería

    • Catastro Topográfico Parcelario. Indudablemente, es la mejor cartografía rústica catastral existente en España a pesar de que se realizó en el periodo comprendido entre los años 1930 y 1970. Esta cartografía se realizó mediante levantamientos topográficos rigurosos, cosa que no sucede hoy en día, siendo su unidad básica el polígono catastral. En algunos casos existe un plano general por municipio en el que se definen los polígonos. Ambos límites fueron levantados topográficamente, apoyándose en la Red Geodésica Nacional, mediante taquímetro y brújula. En el interior de los polígonos aparecen las parcelas levantadas también topográficamente con toponimia y numeración de parcelas, representando de forma rigurosa y precisa la realidad parcelaria en el periodo indicado. Posee un gran valor puesto que posibilita realizar estudios históricos muy precisos de la evolución de las propiedades. Se relaciona con la lista de propietarios y cultivos mediante las “hojas de características”. Las escalas existentes son: 1:10.000, 1:5000 y 1:2000 en función del grado de parcelación. La precisión en sus límites externos e internos es de 2-4 metros. En cuanto a la georreferenciación utilizada, los límites externos se levantaron para las minutas del MTN a escala 1:25.000 por tanto su sistema de proyección es el poliédrico y su sistema de coordenadas es el geodésico.
Representación gráfica alternativa notaría

Figura 2. Plano del Catastro Topográfico Parcelario de Quart de Poblet (Valencia). Año 1929. Archivo Histórico del Reino de Valencia

    • Fotografía aérea retintada. Estos documentos no son cartografía, ya que se realizó sobre la base de una fotografía aérea sin ortorectificar, con las “inexactitudes” propias de una fotografía: inclinación de la toma, distorsión del objetivo y deformación por relieve del terreno. Fueron realizados en el periodo 1932-1960 y la escala aproximada, por no tratarse de planos, es de 1:5000, aunque en algunos casos la escala no está expresada. Se puede utilizar para la investigación histórica de propiedades y para el conocimiento aproximado de la realidad territorial en la época de realización. Las fotografías aéreas utilizadas provenían en su mayor parte, del “vuelo americano” realizado a finales de la década de los 50 por el ejército de Estados Unidos de América. La precisión de estos productos no se puede evaluar, puesto que no se trata de cartografía, y no pueden ser usados para fines métricos. Asimismo, no fueron objeto de georreferenciación.
    • Catastro sobre ortofotos. En el periodo comprendido entre los años 1987 y 2000, se realizó una cobertura de todo el territorio nacional (excepto el País Vasco y Navarra) a base de ortofotos a escala 1:5.000 (1:2000 en el litoral cantábrico). El objetivo fue obtener una base geométrica para plasmar sobre ella los límites parcelarios, límites que se grafiaron directamente sobre las ortofotos generadas. Este procedimiento más que discutible para realizar una representación fiable y rigurosa de los límites de las propiedades inmobiliarias, ha sido el origen de la cartografía catastral que tenemos en estos momentos, una cartografía imprecisa y muy poco fiable. La escala de esta cartografía es 1:5000, aunque en Galicia y Cantabria es de 1:2.000 por su alto grado de parcelación. En la actualidad se utiliza para la investigación histórica de propiedades y para el conocimiento de la realidad territorial en la época de realización. En algunos casos existen “hojas de características” que relacionan propietarios y cultivos. Está georreferenciado: el sistema de referencia geodésico empleado fue el ED50 y el sistema de proyección cartográfica, el UTM. En esta cartografía se puede encontrar información toponímica de las líneas geográficas, municipios adyacentes y parajes, así como números de parcelas.
    • Cartografía de concentraciones parcelarias. Desde el año 1965 hasta la actualidad, en ciertas zonas en las que las parcelas eran muy reducidas, se reordenó el territorio creando parcelas más grandes, con el fin de aumentar la productividad de la actividad agrícola. Esta nueva parcelación se cartografió a diversas escalas, principalmente 1:2500, pero también a 1:4000 y 1:5000. El organismo encargado originalmente de su realización fue el Instituto de reforma y desarrollo agrario (IRYDA). La función de esta cartografía fue la representación gráfica de la realidad parcelaria producida después de realizar los trabajos de creación de vías de comunicación y reparcelación en zonas en las que se llevó a cabo la concentración parcelaria. La escala utilizada mayoritariamente fue la 1:5000, aunque también se utilizaron las escalas desde 1:2000 hasta 1:10.000. En la actualidad, esta cartografía se puede utilizar para la investigación histórica de propiedades y para el conocimiento de la realidad territorial en la época de realización. En cuanto a la calidad de esta cartografía, debido a que las tecnologías empleadas han sido muy diversas debido al largo periodo de realización: taquímetro y mira, restitución fotogramétrica analógica, restitución analítica o sistemas de posicionamiento por satélite, la precisión es muy heterogénea y depende de la metodología utilizada. La toponimia presente hace referencia a caminos, parajes, parcelas, municipios y polígonos anexos. La georreferenciación utilizada ha ido variando a lo largo del tiempo ya que las primeras cartografías son de la década de los 60. En todos los casos se han utilizado los sistemas de referencia oficiales en cada momento.

Como hemos visto, la función del Catastro no es la de acreditar, delimitar ni georreferenciar correctamente la propiedad inmobiliaria. Sin embargo, la jurisprudencia le otorga el valor probatorio de “indicio”, y este indicio, en algunas ocasiones es todo, o casi todo, lo que podemos utilizar a la hora de dictaminar en un litigio sobre delimitación de propiedades. Es por ello que el Catastro Inmobiliario constituye para el perito especializado en estos asuntos, una fuente de información valiosa que no puede desdeñar y que debe conocer en profundidad.

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