Una finca, según establece la legislación española, es la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en pro indiviso. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tendrá la consideración de finca registral.

Muy frecuentemente es necesario realizar reorganizaciones geográficas de estas fincas. Hasta no hace demasiado, la representación gráfica de estas operaciones no había sido objeto de demasiados requisitos técnicos. Sin embargo, la Ley 13/2015 de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro Inmobiliario introduce en todas estas alteraciones el concepto de descripción gráfica georreferenciada. En este artículo intentaremos explicar el proceso a seguir para inscribir estas operaciones en el Registro de la Propiedad y para adecuar el Catastro a la realidad física. Asimismo analizaremos las consecuencias de no realizar esto último correctamemente.

Un terreno puede aumentar o disminuir su extensión si se le añade o se le quita superficie. En función de la modificación que se realice en la parcela inicial o matriz hablaremos de:

  • Agregación. Unión de una finca a otra fina o a una porción de ésta segregada anteriormente.
  • División. Una finca se convierte en dos fincas o más.
  • Agrupación. A través de la unión de dos o más fincas se crea una finca nueva.
  • Segregación. Constituye la separación de una parte de la finca original para constituir una nueva finca independiente.

Centrándonos en el ámbito urbano, la operación más habitual suele ser la segregación o parcelación, que siempre está sujeta a licencia municipal de segregación o parcelación. Los pasos a seguir a la hora de llevar a cabo una segregación son los siguientes:

Obtención de licencia de segregación o parcelación:

Se debe solicitar independientemente de que la finca sea rústica o urbana y sólo podrá obtenerse si los lotes resultantes cumplen con la legalidad establecida en el planeamiento urbanístico municipal específico.

Para obtener la licencia de parcelación se deberá presentar en el ayuntamiento correspondiente la documentación que acredite que la parcelación o segregación pretendida cumple la normativa urbanística vigente. Aunque esta documentación varía en función de cada ayuntamiento, generalmente se suele exigir:

  • Solicitud de la licencia de parcelación en la que se identifica la finca matriz u original con la referencia catastral y los títulos de propiedad.
Proyecto segregación la Eliana

Representación gráfica alternativa georreferenciada de finca matriz en l’Eliana.

  • Documentación técnica:
    • Plano de situación de la finca matriz que se pretende segregar o dividir.
    • Justificación técnica de que la parcelación o segregación cumple con los parámetros urbanísticos específicos.
    • Representaciones gráficas de detalle de la finca matriz y las fincas resultado de la parcelación a escala adecuada. Estos planos deberán derivar de un levantamiento topográfico georreferenciado que represente fielmente la realidad física, ya que si se utiliza como base cartográfica, los planos catastrales o urbanísticos, muy probablemente se generarán graves problemas al realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Proyecto segregación Paterma

Representación gráfica georreferenciada de las fincas después de la segregación en l’Eliana.

Inscripción registral de la segregación o parcelación

Según la citada Ley 13/2015, siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de terrenos, será necesaria una representación gráfica georreferenciada de la finca, para completar su descripción literaria, expresándose las coordenadas georreferenciadas de sus vértices en el sistema de referencia geodésico ETRS89 y en el sistema de coordenadas UTM.

Podría pensarse que como en España tenemos cartografía catastral georreferenciada y urbanística de todo el territorio, basta con obtener la finca o parcela matriz de estas cartografías y a partir de éstas, realizar las divisiones. En principio, parece una buena idea, ya que ahorramos los costes de ir al terreno y realizar la medición in situ. Sin embargo, en la inmensa mayoría de los casos sucede que los linderos reales de nuestra finca matriz no se corresponden ni no la cartografía catastral, ni con la urbanística. Y ¿Por qué? Podríamos preguntarnos. Pues sencillo: porque en España la cartografía catastral es un auténtico desastre, al igual que la urbanística, en la mayoría de los casos.

Representación gráfica alternativa georreferenciada

Georreferenciación de la finca matriz mediante levantamiento topográfico.

Normalmente, los ayuntamientos conceden licencia de segregación tomando como base la cartografía catastral o urbanística, aunque ésta sea deficiente, superando el control técnico que esta administración debería realizar. Sin embargo, cuando la operación llega al Registro de la Propiedad, después de pasar por la Notaría, el registrador solicita el fichero GML de la georreferenciación realizada y la contrasta con la información que tienen los Registros a su disposición, como pueden ser ortofografías del terreno u otras cartografías. En ese momento, si el registrador detecta que la georreferenciación realizada no se adapta a la realidad física, puede paralizar la incorporación al Registro de la Propiedad, velando por los intereses del tercero de buena fe, que adquiriría una finca que no se correspondería con la realidad física.

Por ello, para evitar llegar al Registro de la Propiedad con una representación gráfica georreferenciada errónea, por no reflejar la realidad física, recomendamos llevar a cabo estas operaciones:

  • Levantamiento topográfico georreferenciado realizado sobre el terreno. Es decir, midiendo in situ las coordenadas de los vértices de la finca mediante un instrumental topográfico adecuado: GPS-GNSS recibiendo correcciones de redes activas GNSS, o bien GPS-GNSS y estación total enlazando con un vértice geodésico cercano.
  • Realización de la Representación Gráfica Alternativa georreferenciada, distinguiendo la finca matriz y las fincas resultantes de la segregación. Obtención de los ficheros GML (Geographical Markup Language) de las fincas resultantes y de las colindantes si éstas hubieran sido afectadas.
Informe validación gráfica catastral

Superposición de finca matriz, fincas segregadas y colindante sur afectado. Informe de validación gráfica catastral

  • Validación gráfica catastral de la representación gráfica alternativa realizada. Con este proceso se comprueba si el plano parcelario aportado en formato GML respeta la delimitación que consta en la cartografía catastral, obteniendo un Informe de Validación de Representación Gráfica Alternativa. Este informe es un documento electrónico firmado con Código Seguro de Verificación (CSV) por la Dirección General del Catastro como actuación administrativa automatizada que indica si un parcelario aportado en formato GML respeta la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de fincas aportadas y reúne los requisitos técnicos necesarios que permiten su incorporación al Catastro conforme a lo establecido en el artículo 10.6 de la Ley Hipotecaria.
Segregación l'Eliana

Informe de validación gráfica catastral de la segregación realizada.

Conclusión y recomendaciones finales

En los casos en los que la superficie y linderos de la cartografía catastral o urbanística no coincida con la realidad física de nuestra finca, cosa que se produce con mucha frecuencia, será necesario realizar una representación gráfica alternativa georreferenciaciada con una medición sobre el terreno. De esta forma obtendremos la licencia de segregación y la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad con plenas garantías, evitando posibles futuros problemas judiciales con colindantes o administraciones.

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