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Georreferenciación y parcelación de fincas.

Representación gráfica alternativa georreferenciada

Una finca, según establece la legislación española, es la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en pro indiviso. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tendrá la consideración de finca registral.

Muy frecuentemente es necesario realizar reorganizaciones geográficas de estas fincas. Hasta no hace demasiado, la representación gráfica de estas operaciones no había sido objeto de demasiados requisitos técnicos. Sin embargo, la Ley 13/2015 de reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro Inmobiliario introduce en todas estas alteraciones el concepto de descripción gráfica georreferenciada. En este artículo intentaremos explicar el proceso a seguir para inscribir estas operaciones en el Registro de la Propiedad y para adecuar el Catastro a la realidad física. Asimismo analizaremos las consecuencias de no realizar esto último correctamemente.

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Topografía y discordancias superficiales de fincas: Realidad física, Registro de la Propiedad y Catastro. Origen, implicaciones y soluciones

Topografía y folio registral

En numerosas ocasiones nos encontramos que una misma finca o parcela, en función de la documentación utilizada, posee hasta cuatro superficies diferentes. La superficie registral, la superficie catastral alfanumérica, la superficie catastral de su propia cartografía y la superficie real. Estas superficies, que en teoría deberían coincidir, en la práctica no siempre lo hacen, sobre todo en terrenos rústicos. En este artículo vamos a intentar explicar el origen, implicaciones y las posibles soluciones a esta situación. En Albireo Topografía y Geomática nos podemos encargar, ofreciendo presupuesto sin compromiso, de dar solución a todos los problemas que detallamos a continuación.

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Mi parcela en el catastro no coincide con su medición real

ejemplo de informe pericial

En España, el Catastro es un registro administrativo con finalidad fiscal cuyo objeto es la descripción de los bienes inmuebles, (entre ellos fincas rústicas y urbanas) y sus características físicas, económicas y jurídicas: Localización, superficie, uso o destino, clase de cultivo o aprovechamiento,  medición de superficie, calidad de las construcciones, representación cartográfica, valor catastral y titular catastral.

En más ocasiones de las que sería deseable, nos encontrarnos con la sorpresa de que la medición catastral no refleja la realidad física de nuestra parcela. Es decir, los linderos de la parcela en el terreno, no coinciden con los reflejados en el plano en el catastro, alterando la superficie real. En estos casos siempre es conveniente solucionar esta situación, ya que, a la larga nos puede ocasionar muchos problemas: Disputas de propiedad entre colindantes, errores en futuras expropiaciones o reparcelaciones urbanísticas, problemas a la hora de vender la parcela, etc.

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