Como venimos comentando desde hace un tiempo en el blog, en España tenemos un importante problema de identificación, localización y medición exacta de la propiedad inmobiliaria

Recientemente se ha aprobado la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario. Esta ley, como muestra su preámbulo, trata de mejorar la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario, instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria.

En este artículo, analizaremos la Ley desde el punto de vista del técnico competente en la realización de las labores técnicas que se describen. Pondremos especial énfasis en los casos en los que la información catastral y/o registral no refleja correctamente la realidad física de de los bienes inmuebles, circunstancias que restan seguridad jurídica al tráfico inmobiliario.

I. INTRODUCCIÓN

La coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro resulta indispensable para una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y administraciones. Bien es cierto que este no es el primer intento para lograr el objetivo. Con la publicación de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, sobre medidas fiscales, administrativas y de orden social, se comenzaron a asentar los cimientos para la ansiada coordinación, introduciendo la referencia catastral como elemento de identificación e intercambio de información e incorporando la certificación catastral descriptiva y gráfica como requisito indispensable para la inmatriculación de fincas. Sin embargo, hasta el día de hoy no existe una verdadera conexión que posibilite un intercambio bidireccional de información.

Topografia Notarios y Registro de la Propiedad

La Topografía es un punto clave en la nueva reforma legislativa. Afecta al Catastro, las Notarías y los Registros de la Propiedad

 

II. NOVEDADES TÉCNICAS DE LA LEY

Uno de los aspectos novedosos más importantes de la reforma de la Ley, lo constituye el hecho de que en el Registro de la Propiedad, el folio real de cada finca incorporará el hecho de estar o no coordinada gráficamente con el Catastro. Asimismo, siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación del territorio, será necesaria una representación gráfica georreferenciada de la finca. Igualmente será necesaria para el suelo ocupado por cualquier edificación, instalación o plantación. Esta representación completará su descripción literaria, indicando las coordenadas georreferenciadas de sus vértices y será potestativa para cualquier dato inscribible.

En los casos en los que el titular de una finca manifieste que la cartografía catastral no refleja correctamente la realidad física de su parcela, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa. Estas representaciones no podrán realizarse como en ocasiones se llevaban a cabo, es decir, en formatos CAD y coordenadas relativas (sin estar referidas a un marco geodésico global)

Representación gráfica alternativa

Realización la representación gráfica alternativa de una finca y una edificación mediante Topografía clásica

La Ley impone a las representaciones gráficas alternativas una serie de condicionantes geodésicos y topográficos, que serán de obligado cumplimiento a partir de ahora:

  • Delimitación geográfica de las fincas mediante expresión de coordenadas georreferenciadas de los vértices de todos sus elementos
  • Sistema de georreferenciación: Sistema geodésico de representación ETRS89 (European Terrestrial Reference System 1989), utilizando el sistema de coordenadas UTM (Universal Transversa de Mercator)
  • Topología geoespacial: Las representaciones gráficas se han de adaptar a un tipo recinto sin auto intersecciones, pudiendo tener recintos inscritos. Los objetos no se pueden superponer ni dejar huecos
  • Representación sobre cartografía catastral respetando la delimitación de las fincas matriz, precisando partes afectadas o no afectadas Si esta cartografía está girada o desplazada, el técnico constatará en el informe la magnitud y dirección del desplazamiento o giro observado.
  • Precisiones absolutas (con respecto al sistema de referencia geodésico global ya indicado), con errores máximos mayores de 25 cm y el 85% de los puntos con un error máximo de 20 cm. Recordamos que según la teoría estadística de errores, el error máximo es aquel cuya probabilidad de no sobrepasar la tolerancia (25 cm en nuestro caso), es del 99 %
  • Almacenaje en ficheros informáticos en formato GML, (formato genérico utilizado por sistemas de información geográfica) cuyos datos se corresponderán con los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas que consten en la escritura.
  • Realización de informe técnico con los siguientes datos: fecha de realización, datos del solicitante, metodología utilizada, datos de identificación de las parcelas catastrales afectadas, representación gráfica de cada una de las parcelas resultantes sobre cartografía catastral, superficies obtenidas, justificación técnica de precisiones obtenidas y listado de coordenadas de los vértices.
  • Declaración del técnico competente bajo su responsabilidad que el trabajo se ha ejecutado cumpliendo las especificaciones técnicas contenidas en la Ley y que no está incurso en causa alguna que le impida o limite el ejercicio legítimo de su profesión ( como por ejemplo no estar colegiado) o de incompatibilidad legal
Representación gráfica alternativa

Los sistemas GPS GNSS son los más adecuados para realizar la georreferenciación de una representación gráfica alternativa

 

EL TÉCNICO COMPETENTE.

La Ley no concreta cual ha de ser el técnico encargado de las mediciones para realizar las representaciones gráficas. Sin embargo, la Ley introduce términos topográficos muy especializados como: georreferenciación, UTM, sistema geodésico de representación, sistema de referencia ETRS89, REGCAN95, Proyeccion Universal Transversa de Mercator (UTM), sistema geodésico de referencia oficial en España, topología de tipo recinto, levantamiento topográfico, desplazamiento y giro, precisiones métricas, precisión absoluta, error máximo, topografía clásica, técnicas de posicionamiento GNSS, precisión geométrica.

Antes de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, los trabajos topográficos consistentes en levantar una parcela, finca, solar o una edificación para el catastro, notaría o registro, no habían sido objeto de grandes requisitos técnicos en cuanto a precisión y georreferenciación. La falta de exigencia en la calidad de estos trabajos ha propiciado que técnicos de diversas titulaciones hayan realizado este tipo de proyectos, aun poseyendo pocos conocimientos técnicos. Esto ha cambiado con las prescripciones técnicas que impone la nueva Ley.

Indudablemente, el técnico competente más cualificado para realizar estos trabajos es el Ingeniero Técnico en Topografía/Grado en Geomática y Topografía y el Ingeniero en Geodesia y Cartografía/Master en Ingeniería Geomática. Y vamos a dar razones objetivas para ello.

Históricamente, otras titulaciones han realizado labores topográficas: Ingenieros Agrícolas, Ingenieros Agrónomos, Arquitectos, Arquitectos Técnicos, Ingenieros de Caminos y de Obras Públicas, etc…  incluso profesionales sin estudios universitarios. Sin embargo, los conocimientos en Topografía que poseen estos técnicos son superficiales y muy generales. De igual modo que el proyecto de una vivienda, una presa o una explotación agrícola no se lo encargaríamos a un Ingeniero en Topografía, a pesar de que poseen conocimientos universitarios generales sobre estas labores, tampoco es razonable encargar un proyecto topográfico de medición,  reparcelación, replanteo o deslinde a otro técnico que no sea el Ingeniero en Topografía y Geomática. Las razones objetivas de este hecho se basan en los planes de estudio universitarios de las diferentes titulaciones analizadas y en el hecho de que la especialización en cualquier labor redunda en una mejora para el cliente en precio y en calidad. Puedes solicitar tu presupuesto sin compromiso en nuestro sitio web.

En el siguiente cuadro se indican las asignaturas relacionadas con la Topografía para cada titulación.

Ingeniero en Topografía y Geomática

Asignaturas relacionadas con la Topografía impartidas en diferentes titulaciones universitarias

En la siguiente gráfica vemos el número de créditos ofertados por las diferentes titulaciones de asignaturas relacionadas en mayor o menor medida con la Topografía.

Topografía y Geomática

Créditos impartidos en las diferentes titulaciones universitarias, relacionados con la Topografía y la Geomática en estas materias

Como se puede ver la Ingeniería/Grado en Topografía y la Ingeniería en Geodesia/Master en Geomática posee una oferta específica, extensa y muy amplia en asignaturas relacionadas con la ciencia/técnica que se ocupa de la representación gráfica y medición de la propiedad inmobiliaria: La Topografía y la Geomática. Sólo esta titulación posee formación específica en Geodesia, disciplina necesaria para cumplir los condicionantes técnicos que impone la nueva reforma de la Ley Hipotecaria en cuanto a georreferenciación.

Para hacerse una idea de los mayores conocimientos y competencias profesionales que la titulación en Topografía y Geomática posee sobre el resto de las analizadas en este artículo, basta con calcular el porcentaje de créditos que ofrece cada una de las titulaciones analizadas con respecto a la la Ingeniería/Grado en Topografía y la Ingeniería en Geodesia/Master en Geomática, como se puede ver en la siguiente gráfica:

Topografía y Geomática Valencia

Porcentaje de carga docente en materias relacionadas con la Topografía, en relación con la Ingeniería en Topografía y Geomática. Ninguna titulación llega a ofrecer ni siquiera el 10% de los contenidos que imparte la Ingeniería en Topografía y Geomática

CONCLUSIONES

La reforma de la Ley Hipotecaria supone un avance en la delimitación precisa de la propiedad inmobiliaria. Los nuevos requisitos técnicos de precisión y georreferenciación aumentarán en cierta medida la seguridad jurídica de los ciudadanos, empresas y administraciones. En este sentido, el profesional más adecuado, como hemos argumentado en el punto anterior, es sin duda el Ingeniero en Topografía y Geomática.

 

El punto negativo de la reforma legislativa, a nuestro entender es el hecho de que la cartografía base para georreferenciar las propiedades inmobiliarias sea la cartografía catastral actual. Este imperativo introduce un elemento de incertidumbre e imprecisión que sería deseable eliminar realizando una nueva cartografía catastral, precisa y jurídica como ocurre en numerosos países de nuestro entorno desarrollado. La cartografía catastral en España es poco fiable y adolece de la precisión que sería deseable para garantizar correctamente los derechos sobre la propiedad inmobiliaria y dotar de plena seguridad jurídica al mercado inmobiliario. El problema, como en tantas otras cosas es de voluntad política y parece que este tema no está en la agenda inmediata de nuestros representantes. Lástima, oportunidad perdida.

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