Como comentamos en la última entrada del blog y no nos cansamos en repetir, en España tenemos un importante problema de identificación, localización y medición exacta de la propiedad inmobiliaria

Recientemente con la aprobación de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, se trata de paliar esta situación con la mejora en la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario, instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria.

En este post, analizaremos un aspecto concreto de la Ley. Pondremos especial énfasis en los casos en los que la información catastral y/o registral no refleja correctamente la realidad física de de los bienes inmuebles. En estos casos, el titular de una finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa. Estas representaciones no podrán realizarse como hasta ahora era práctica habitual para muchos técnicos, es decir, en formatos CAD y con coordenadas relativas, sino que será necesario confeccionarlas en un marco geodésico global y en un formato GIS, en concreto, en el formato GML (Geography Markup Language).

La representación gráfica alternativa

La  representación gráfica alternativa de una parcela es un plano georreferenciado, es decir un plano en un marco geodésico global que delimita de forma precisa la ubicación geográfica de los vértices de los linderos, mediante un sistema de coordenadas.

La representación gráfica alternativa viene referida a una parcela, que recordamos se define como la porción de suelo que delimita la geometría del derecho de propiedad de un propietario o varios pro indiviso.

Como ya informamos en la anterior entrada del blog, la reforma de la Ley Hipotecaria, estableció un nuevo procedimiento para describir las fincas en el Registro de la Propiedad, consistente en georreferenciar sus linderos, es decir, ubicarlos en el terreno de forma precisa e inequívoca, superándose la imprecisa y anacrónica descripción literaria de las fincas en el Registro de la Propiedad.

Cuando la certificación catastral descriptiva y gráfica coincida con la realidad no será necesario elaborar una representación gráfica alternativa. Sólo será necesario realizarla y aportarla cuando se manifieste por el interesado que la representación catastral gráfica de su parcela no se corresponde con la realidad física.

La representación gráfica alternativa cumple con tres objetivos:

  • Descripción exacta de las fincas en cuanto a su ubicación, delimitación y superficie.
  • Incorporación de la representación gráfica en la descripción de la finca que conste en el Registro de la Propiedad, lo que resulta obligatorio en las inscripciones de nuevas fincas en el Registro, y potestativo en el resto de los casos.
  • Mejora de la cartografía catastral

La representación gráfica alternativa, además de las características ya indicadas debe cumplir con:

  • La aprobación expresa del propietario de la finca o autoridad pública, manifestando además que la descripción catastral, no se corresponde con la realidad física de la finca.
  • Delimitación geográfica de las fincas mediante coordenadas georreferenciadas de los vértices del perímetro externo (e internos si los hay) de la parcela.
  • Contenida en un fichero informático en formato GML de parcela catastral.
  • Coincidencia entre los datos derivados del plano georreferenciado y los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes que consten en la escritura.
  • Representación gráfica sobre cartografía catastral respetando los límites catastrales exteriores de la zona modificada

Los requisitos técnicos que deberán cumplir los técnicos competentes son los que ya expusimos en la anterior entrada del blog:  http://goo.gl/QhFBpU

Para saber si una representación gráfica alternativa realizada,  cumple los requisitos técnicos mencionados, y en particular la compatibilidad con la representación de las parcelas que figuran en la cartografía catastral, la Dirección General del Catastro dispone, a través de su Sede Electrónica, un servicio de validación de bases gráficas georreferenciadas alternativas.

Este servicio permite comprobar que el fichero que contiene la representación gráfica alternativa cumple las condiciones del formato y estructura y que la información que contiene cumple los requisitos para su incorporación en el Catastro (art. 14 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), y para su inscripción en el Registro de la Propiedad, (párrafo cuarto del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).

En el plazo de 24 horas, el servicio da una contestación informando sobre el resultado de la validación. Este informe está firmado mediante sello electrónico por la Dirección General del Catastro e incorpora un código seguro de verificación. En el caso de que el informe de validación sea positivo contendrá la representación gráfica catastral que resultaría de la nueva medición topográfica de las parcelas, un listado de coordenadas de sus vértices, la superficie obtenida, y, en su caso, las nuevas referencias catastrales asignadas. Asimismo se incluirán en el mismo los datos del informe suscrito por técnico competente, cuando hubiera intervenido, y la necesaria declaración de conformidad del titular.

En el caso de que los notarios o registradores incluyan en la escritura o inscriban la representación gráfica alternativa validada previamente por el Catastro, estos podrán incorporar el código seguro de verificación del informe positivo de validación para el envío de los datos gráficos al Catastro, que servirán para que éste realice la actualización o rectificación que corresponda.

Si el resultado de la validación es negativo, el informe mostrará los errores o defectos advertidos

Generación de un fichero GML de una parcela catastral

Las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, de 26 de noviembre de 2015, han establecido el contenido y el formato informático del fichero que debe contener una representación gráfica alternativa. Este es el formato GML INSPIRE de parcela catastral

Para generar un GML de parcela catastral lo aconsejable es hacerlo mediante un Sistema de Información Geográfica, sin embargo también es posible abordar esta tarea con un programa CAD (En este caso lo haremos con Microstation, aunque también se podría realizar con otro software similar). El proceso a seguir sería el siguiente:

  • En primer lugar obtendríamos la cartografía catastral de la zona a trabajar en formato .DXF de la sede electrónica del Catastro Página web: http://www.sedecatastro.gob.es/ En la opción: Servicios que requieren autenticación – Búsqueda por localización (hay que disponer de “Certificado electrónico de identificación o DNI electrónico”). Acto seguido y ya en la zona a tratar, pulsamos el icono de medir, definimos el área que nos interesa y le damos al botón DXF, obteniendo de esta forma la cartografía catastral georreferenciada en formato .DXF, el sistema de coordenadas UTM y el sistema geodésico de referencia ETRS89
Representación gráfica alternativa Alicante

Obtención del fichero dxf de la parcela a medir desde la Sede Electrónica del Catastro

  • La segunda parte del proceso consiste en la edición del plano con el programa CAD. Aquí realizaremos las modificaciones de lindes pertinentes sobre la cartografía catastral y borraremos todo excepto la finca resultante de las modificaciones.
  • A continuación capturaremos las coordenadas de los vértices de la finca resultante. Esto lo podemos hacer con Herramientas/Anotación/Exportar coordenadas.

Para nuestro caso de una parcela de cuatro vértices quedaría:

694487.40,4306783.24
694623.47,4306378.87
695005.79,4306635.67
694756.66,4306838.81

Dejaremos mediante un editor de texto el fichero con el siguiente formato:

694487.40
4306783.24
694623.47
4306378.87
695005.79
4306635.67
694756.66
4306838.81
Representación gráfica alternativa Valencia

Obtención de las coordenadas de los vértices de la parcela mediante un programa CAD

  • El siguiente paso consiste en la generación del fichero GML para adaptarlo al formato de parcela catastral. Se toma como plantilla de referencia el fichero que se adjunta como ejemplo en la descripción del formato GML que se encuentra en la Sede Electrónica del Catastro. Se modifica el fichero con un editor de textos haciendo los siguientes cambios:
  1. Se busca el texto: <gml:posList srsDimension=”2″>, se borran las líneas que hay hasta la línea </gml:posList> y se pegan en su lugar las coordenadas de los vértices de nuestra parcela.
  2. Se comprueba el Sistema de Referencia utilizado (texto EPSG-25830 o similar). Este texto es la indicación del Sistema de Referencia de Coordenadas utilizado en los Servicios Web de Mapas (WMS). Hay que adecuar el sistema de coordenadas y de referencia geodésico de nuestra representación gráfica datum a este texto. Lo más sencillo es copiar el código EPSG del dxf que nos descargamos en el primer paso, de la sede del Catastro
  3. Se inserta en el fichero GML la superficie de nuestra parcela previamente calculada en nuestro programa CAD, en metros cuadrados sin decimales, entre <cp:areaValue uom=”m2″> y </cp:areaValue>,
  4. Se coloca el identificativo de la parcela, entre <base:localId> y </base:localId>. El identificativo debe coincidir con el número de la parcela en las escrituras.

Finalmente y después de todo el proceso nuestro fichero GML queda de la siguiente forma. Esperamos que os resulte de utilidad:

<?xml version=”1.0″ encoding=”utf-8″?>
<!–Parcela Catastral para entregar a la D.G. del Catastro.–>
<gml:FeatureCollection xmlns:gml=”http://www.opengis.net/gml/3.2″ xmlns:gmd=”http://www.isotc211.org/2005/gmd” xmlns:ogc=”http://www.opengis.net/ogc” xmlns:xlink=”http://www.w3.org/1999/xlink” xmlns:cp=”urn:x-inspire:specification:gmlas:CadastralParcels:3.0″ xmlns:base=”urn:x-inspire:specification:gmlas:BaseTypes:3.2″ xmlns:xsi=”http://www.w3.org/2001/XMLSchema-instance” xsi:schemaLocation=”urn:x-inspire:specification:gmlas:CadastralParcels:3.0 http://inspire.ec.europa.eu/schemas/cp/3.0/CadastralParcels.xsd” gml:id=”ES.LOCAL.1″>
   <gml:featureMember>
      <cp:CadastralParcel gml:id=”ES.LOCAL.1A”>
<!– Superficie de la parcela en metros cuadrados. Tiene que coincidir con la calculada con las coordenadas.–>
         <cp:areaValue uom=”m2″>129042</cp:areaValue>
         <cp:beginLifespanVersion xsi:nil=”true” nilReason=”other:unpopulated”></cp:beginLifespanVersion>
<!– Geometria en formato GML       –>
         <cp:geometry>
<!– srsName codigo del sistema de referencia en el que se dan las coordenadas, que debe coincidir con el de la cartografia catastral –>
           <gml:MultiSurface gml:id=”MultiSurface_ES.LOCAL.1A” srsName=”urn:ogc:def:crs:EPSG::25830″>
             <gml:surfaceMember>
               <gml:Surface gml:id=”Surface_ES.LOCAL.1A” srsName=”urn:ogc:def:crs:EPSG::25830″>
                  <gml:patches>
                    <gml:PolygonPatch>
                      <gml:exterior>
                        <gml:LinearRing>
<!– Lista de coordenadas separadas por espacios o en lineas diferentes    –>
                          <gml:posList srsDimension=”2″>
694487.40
4306783.24
694623.47
4306378.87
695005.79
4306635.67
694756.66
4306838.81
                          </gml:posList>
                        </gml:LinearRing>
                      </gml:exterior>
                    </gml:PolygonPatch>
                  </gml:patches>
                </gml:Surface>
              </gml:surfaceMember>
            </gml:MultiSurface>
         </cp:geometry>
         <cp:inspireId>
           <base:Identifier>
<!– Identificativo local de la parcela. Solo puede tener letras y numeros. Se recomienda (pero no es necesario) poner siempre un digito de control, por ejemplo utilizando el algoritmo del NIF.–>
             <base:localId>1A</base:localId>
             <base:namespace>ES.LOCAL</base:namespace>
           </base:Identifier>
         </cp:inspireId>
         <cp:label/>
<!–Siempre en blanco, ya que todavia no ha sido dada de alta en las bases de datos catastrales.–>
         <cp:nationalCadastralReference/>
      </cp:CadastralParcel>
   </gml:featureMember>
<!– Si se desea entregar varias parcelas en un mismo fichero, se pondra un nuevo featureMember para cada parcela –>
</gml:FeatureCollection>
FacebookTwitterGoogle+LinkedInCompartir