La propiedad, según el Código Civil español, es el derecho de gozar o disfrutar de las cosas sin más limitaciones que las establecidas por las leyes, mientras que la propiedad inmobiliaria es aquella que se tiene sobre cosas que poseen una situación fija y no se pueden trasladar sin deterioro de su naturaleza. Profundizando un poco más en estos conceptos, se puede afirmar que la realidad inmobiliaria se caracteriza por su doble naturaleza, combinando información gráfica, física y material e información jurídica. La información jurídica inmobiliaria está relacionada con los derechos asociados al bien inmueble, mientras que la información gráfica proporciona la identificación y la delimitación geográfica precisa de esa realidad física y jurídica.
Así, la delimitación precisa de la propiedad inmobiliaria es y ha sido ya desde la antigüedad, fuente de innumerables conflictos. En la actualidad, un gran número de problemas derivados de disputas de lindes acaban en los Tribunales de Justicia, provocando demasiadas situaciones de conflictividad social y económica. Problemas sociales que muy a menudo afectan a la convivencia pacífica de familiares y vecinos; conflictos que, en no pocas ocasiones acaban en tragedia, como la famosa masacre de Puerto Hurraco, en 1990, donde un desacuerdo de lindes provocó el asesinato de 9 personas. Problemas económicos que se derivan de la falta de seguridad jurídica en la fijación precisa de los límites de las propiedades inmobiliarias en una gran parte del territorio, frustrando numerosos negocios jurídicos inmobiliarios que si no fuera por estas situaciones de inseguridad, generarían mayor riqueza y crecimiento económico.
Títulos de propiedad. Escritura de compraventa y nota simple registral, de un inmueble urbano
Existen dos escenarios por los que discurren las acciones relacionadas con la delimitación de la propiedad inmobiliaria. El escenario no contencioso de la seguridad jurídica preventiva y el escenario contencioso de la protección de los derechos reales. La seguridad jurídica preventiva trata de minimizar futuros problemas, ahorrando costes económicos y sociales, y en este sentido la última reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro, así como la Ley de Jurisdicción Voluntaria, han supuesto una mejora respecto a la situación anterior. Sin embargo, en ocasiones no es posible evitar el escenario contencioso, que se produce cuando existe un desacuerdo sobre la ubicación de los lindes. En estas circunstancias, los afectados pueden utilizar las vías extrajudiciales para resolver el conflicto, como la mediación, la conciliación o el arbitraje. A pesar de todo, en ocasiones es inevitable llevar la disputa al terreno de la Justicia, es entonces cuando se aplican las acciones judiciales de protección de los derechos reales.
Georreferenciación de los límites de una propiedad inmobiliaria rústica en Teruel
En los dos escenarios, la actuación del técnico especialista en propiedad inmobiliaria es fundamental a la hora de definir de forma clara, rigurosa y precisa los límites, elaborando bases gráficas con la realidad física y jurídica extrarregistral del bien inmueble. En el escenario no contencioso, realizando todas las labores técnicas y de gestión destinadas a obtener la mayor seguridad jurídica posible para el propietario en la determinación física de su inmueble; y en el escenario contencioso, realizando informes periciales que, además de apoyar al Juez en la difícil labor de emitir sentencia, ayuden a los abogados a enfocar la defensa o la demanda de una forma más efectiva; o bien, para demostrar a los demandantes que no es procedente iniciar un procedimiento judicial, que a priori, sin analizar los aspectos técnicos, se podría presumir con posibilidades de éxito. Es por todo esto que el técnico especialista en propiedad inmobiliaria ha de tener un perfil técnico y jurídico; la formación técnica le permitirá comprender y analizar espacialmente cada caso concreto, delimitando y ubicando el inmueble de forma científica, rigurosa y univoca; mientras que la formación jurídica, le permitirá enfocar y canalizar cada asunto hacia el operador jurídico o administrativo correspondiente, realizando una labor de consultoría y asesoramiento al propietario, comprador, vendedor o tercero interesado.
Georreferenciación de construcción y límite de finca urbana.
No es baladí la formación técnica necesaria, pues aunque en la mayor parte de las ocasiones, el objetivo será obtener unas coordenadas georreferenciadas del límite geográfico del derecho real sobre el bien inmueble, la ciencia y técnica que hay detrás de esos largos números es compleja y en muchas ocasiones no es sencillo georreferenciar un inmueble. Es necesario poseer unos fundamentos científicos sólidos de Geodesia y Cartografía, conocer la forma y movimientos de la Tierra, el geoide, la influencia de la gravedad y cómo ésta llega a producir deformaciones en su superficie. Asimismo, es fundamental saber cómo se realiza la modelización matemática de la forma de la Tierra, conocer qué y porqué se utilizan los elipsoides, los marcos y sistemas de referencia, como el conocido ETRS89, que muchos han oído hablar de él, pero son pocos los que lo entienden, comprenden su utilidad y lo saben relacionar con las proyecciones cartográficas. También es necesario dominar los sistemas de coordenadas, advertir y reconocer que una representación gráfica está en el sistema ED50 o en el ETRS89 y poder realizar transformaciones entre ellos dentro de la proyección UTM.
De igual modo, aunque no menos importante, es imprescindible comprender y diferenciar todas las metodologías e instrumental Topográfico y Geodésico disponible a la hora de delimitar geográficamente con coordenadas georreferenciadas. Sistemas GNSS, estaciones totales, láser escáner, fotogrametría…. La metodología e instrumental a utilizar en cada caso dependerá de una gran variedad de factores, como la cobertura vegetal y constructiva del bien inmueble, la extensión y el grado de precisión requerido. No es lo mismo georreferenciar una finca rústica de 100 hectáreas de secano, que un rascacielos en el centro de una ciudad.
Levantamiento topográfico del límite entre un monte público y una explotación agraria en Paterna (Valencia)
Finalmente, el técnico especializado en delimitación de la propiedad inmobiliaria, deberá estar familiarizado y tendrá que interactuar con solvencia con las infraestructuras geodésicas disponibles: red geodésica nacional, redes activas GNSS nacionales y autonómicas, así como conocer las técnicas adecuadas para llevar toda esta Geodesia al lugar de trabajo, que generalmente será el bien inmueble, cosa que a veces no es tan fácil como algunos puedan pensar.
Vértice geodésico Anayet (Huesca), perteneciente a la Red Geodésica Nacional
En Albireo Topografía somos profesionales con 25 años de exeriencia en la delimitación de la propiedad inmobiliaria; Estamos a su servicio para asesorarle tanto desde la vertiente de la seguridad jurídica preventiva, realizando deslindes y representaciones gráficas alternativas georreferenciadas, como desde el escenario contencioso judicial, elaborando informes periciales. Solicite presupuesto sin compromiso. Estaremos encantados de atenderle.
