¿Puede un titular catastral y registral justificar su derecho a poseer en base a los datos que figuran en el Catastro y en el Registro de la Propiedad? En este post analizaremos esta cuestión y explicaremos un caso real en el que intervinimos como peritos de parte en una disputa de lindes que acabó en el juzgado, con la interposición de una acción reivindicatoria. Asimismo, nos tomaremos la licencia de aventurarnos en el desenlace del litigio, si la finca objeto del conflicto hubiera estado coordinada con el Catastro.
El demandante nos solicita nuestros servicios periciales para interponer una acción reivindicatoria sobre una superficie de terreno de 629 metros cuadrados ubicada en las fincas registrales nº 25.318 y 8.597 del Registro de la Propiedad de Paterna, que adquirió mediante escritura pública de compraventa. La descripción registral de las fincas en la escritura pública es la que sigue:
– Finca Registral nº 25.318: urbana: chalet de una sola planta, con la distribución y servicios propios para habitar, en Paterna partida El Plantío. La parcela sobre la que se ha construido mide mil setecientos cuarenta y dos metros cuadrados de los que están edificados ciento catorce metros cuadrados, que corresponden a la casa y obras accesorias, y el resto a jardín y árboles frutales. Está cercada de valla de obra y malla, LINDA la total parcela: norte, camino, sur Manuel Pérez, este, camino, y oeste, Vicente Morales.
– Finca Registral nº 8.597: urbana: solar en término de Paterna, Urbanización El Plantío 1-2, que tiene una superficie de mil ciento setenta y nueve metros cuadrados. Linda: derecha entrando, número 3 de la Urbanización; izquierda, número 2-2 de la urbanización; y fondo el número 3-4 de la misma urbanización.
Dichas fincas se vendieron al demandante perfectamente delimitadas por elementos físicos. Los metros de ambas parcelas, que en la realidad forman un conjunto, reflejados en la escritura de compraventa coincidían con dichos elementos delimitadores. No obstante, en el mes de noviembre de 2015, los demandados iniciaron la ocupación de parte de la parcela del demandante mediante una instalación de postes de metal para delimitar lo que ellos consideraban su terreno. De este modo, hicieron caso omiso del vallado existente con anterioridad a la compra por aquéllos de la parcela colindante, demoliendo en el año 2017 el muro de piedra y vallado que separaba ambas fincas, instalando en su lugar otro vallado mediante el cual se apropiaron de 629 metros cuadrados de la parcela del demandante. Esta es la razón por la que el demandante ejercita una acción reivindicatoria para que se aclare que dichos metros de terreno le pertenecen y para que se le restituya en la posesión de los mismos.
La parte demandada, se opone y niega la existencia de los requisitos básicos para que prospere la acción reivindicatoria. Argumenta que su posesión no es ilegítima, que los 629 metros que el demandante afirma le corresponden, forman parte de la finca propiedad de los demandados, apoyándose en el Registro de la Propiedad y en el Catastro, coincidentes en sus pretensiones de superficie y delimitación gráfica.
La acción reivindicatoria se basa en el artículo 348 del Código Civil y se dirige fundamentalmente a la recuperación de la posesión. El éxito de esta acción exige como requisitos que el actor pruebe de manera escrupulosa el dominio del bien reclamado, su identificación, y su posesión por el demandado, cosa que no siempre es sencilla. (Sentencias del Tribunal Supremo (STS) 15-2-1990, 24-1-1992 y 25-6-1998 entre otras muchas). Así las cosas:
1. Título de dominio. La acción reivindicatoria requiere como requisito esencial, la presentación de un título que acredite la propiedad del bien (STS 10-6-1993 o de 17-2-1998). En este caso, el título de dominio del actor lo constituye la escritura pública de compraventa, con las que adquirió las fincas.
Tal y como pudimos acreditar en el informe pericial realizado para la parte demandante, ratificado en el acto de la vista, así como en las declaraciones testificales prestadas por los vecinos, las dos fincas de los demandantes forman una sola unidad física, un conjunto perfectamente delimitado por elementos físicos, siendo evidente que la porción de terreno controvertido formaba parte de dicho conjunto y era una parte más del terreno que quedaba dentro de la finca del actor.
En el informe pericial concluimos que la cartografía catastral (que asigna la porción de terreno litigiosa a la finca del demandado), no refleja la realidad física de los inmuebles analizados, y que la superficie de la parcela medida sobre el terreno es casi coincidente con la suma de las cabidas registrales de la parte actora. La discrepancia entre ambas superficies (medición real y cabida registral) es de 1,65%, diferencia que se puede explicar por el margen de error de las mediciones.
2. Identificación de la cosa. El éxito de la acción reivindicatoria requiere una perfecta identificación de la cosa objeto del litigio, de manera que no se suscite duda alguna. (STS 27-6-1991 o 30-1-1995 entre otras). Aquí, la jurisprudencia viene exigiendo la justificación del inmueble que se reclama mediante una acreditación perfecta y expresiva, fijándose con precisión su situación, cabida y linderos, debiendo el demandante, a quien incumbe la carga de la prueba, acreditar la cosa que reclama como propia. En este mismo sentido y abundando en el requisito de la identificación, el criterio jurisprudencial expuesto en las STS de 12 abril 1980, 25 febrero 1984 y 30 noviembre 1988, afirma que esa identificación requiere de modo indispensable el hecho de que la finca se determine por los cuatro puntos cardinales con toda exactitud y precisión, así como su situación, cabida y linderos, a fin de demostrar que el predio reclamado es topográficamente, y sin ninguna duda, el mismo que aquél al que se refiere el título adquisitivo y los demás medios de prueba aportados. En este caso, realizamos un informe pericial identificado perfectamente el terreno reclamado, relacionando la realidad física con los títulos de propiedad en una representación gráfica georreferenciada en el sistema geodésico de referencia ETRS89 y el sistema de coordenadas UTM.
3. Posesión por un tercero. Para que salga adelante una acción reivindicatoria ha de demostrarse que el demandado posee actualmente los bienes reclamados, (STS 16-7-1997). En este caso, no es controvertido el hecho de que los demandados son quienes tienen la posesión del terreno litigioso, y dado que el demandante ha acreditado su título de dominio, corresponde a los demandados aportar prueba para justificar su derecho a poseer. Pues bien, en este caso los demandados no aportaron la escritura de compraventa de la finca a la que supuestamente pertenece el terreno en disputa, por lo que resulta imposible saber cuántos metros compraron al anterior transmitente. Tampoco aportaron informe pericial que rebatiera el que nosotros presentamos. Las pretensiones de la parte demandada se justifican únicamente en su derecho a poseer en base a los datos que figuran en el Catastro y en el Registro, conforme a los cuales argumentan la posesión del terreno litigioso.
No obstante, la jurisprudencia y la doctrina consolidada establece que el Registro de la Propiedad, cuando no tiene inscrita una representación gráfica georreferenciada, carece de una base física fehaciente, derivándose ésta de las simples declaraciones de los otorgantes. De este modo, caen fuera de la garantía que presta los datos registrales correspondientes con hechos materiales, tanto a efectos de fe pública, como de legitimación registral, sin que el Registro de la Propiedad responda de la exactitud de la delimitación de las fincas descritas literalmente.
También nos parece relevante la STS de 12 de marzo de 2012, en la que se establece que, «El Registro de la Propiedad no está dotado de base física fehaciente, y la institución no responde de la exactitud de los datos y circunstancias de hecho, ni por consiguiente de los demás datos descriptivos de las fincas. El artículo 38 sólo establece una presunción «iuris tantum» (que se establece por ley y que admite prueba en contra), a favor del titular registral y por tanto no se trata de legitimación registral totalmente plena, ya que las inscripciones registrales no dan fe de las características físicas de los inmuebles que comprenden y prevalece la realidad extraregistral distinta cuando resulta cumplidamente probada. La identificación no se logra con la expresión que figura en los títulos presentados en el pleito, ni con la de inscripción registral, ya que se requiere que las finas se determinen de modo preciso sobre el terreno y por sus linderos y este requisito identificativo es esencial para que puedan prosperar cualquiera de las acciones del artículo 348 del Código Civil.”
De igual modo, es constante la jurisprudencia que ha declarado que la inclusión de un inmueble en un Catastro no puede constituir por sí sola un justificante del dominio, ya que ello conduciría a convertir los órganos administrativos encargados de ese registro en definidores del derecho de propiedad y haría inútil la existencia de los Tribunales de Justicia. Muy interesante sería conocer la doctrina judicial en los casos en que la base gráfica catastral accede al Registro de la Propiedad y se plantea este tipo de litigios. Tendremos que esperar un poco (no mucho), para que los Tribunales comiencen a ventilar litigios derivados de coordinaciones con una base catastral errónea, como sucedería en este caso, en el caso de haberse producido la coordinación.
Así pues, en el presente procedimiento judicial, la parte demandada no puede pretender ampararse, para justificar su derecho a poseer, en los datos que figuran en el Catastro, ni en el acuerdo de la Gerencia Regional de Catastro en el que se acordó no modificar los linderos respecto de las parcelas implicadas por haberse opuesto sus titulares catastrales “lo que plantea un conflicto jurídico civil privado cuya resolución no es competencia que tenga atribuida la administración”
El mejor derecho a poseer de los demandados tampoco se deriva de la información registral, puesto que la descripción de la finca ha sido modificada conforme a las declaraciones de los demandados fundadas en el Catastro. Di igual modo, no se aporta por la parte demandada ni escritura de compraventa, ni informe pericial con levantamiento topográfico georreferenciado del terreno para acreditar que la información catastral es la correcta.
Por otro lado, tal y como establece el artículo 609 del Código Civil, la propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pues bien, el demandante aporta la escritura de compraventa de las fincas, esto es el título o contrato, y acredita la tradición a través de declaraciones testificales y de la prueba pericial, de las que se extrae la conclusión que las fincas del demandante forman un solo conjunto perfectamente vallado y delimitado por elementos físicos, dentro del cual se halla la porción de terreno controvertido, conjunto coincidente en metros con lo dispuesto en el contrato de compraventa suscrito por el demandante. El Registro de la Propiedad y el Catastro en el presente caso son confusos, por haberse producido segregaciones de una finca matriz que han dado lugar a que los datos contenidos en ambos registros no se correspondan con la realidad.
El desenlace de este caso, establecido por la sentencia judicial, es la estimación de la demanda presentada, considerando que la parte actora acredita suficientemente la propiedad sobre la parte de terreno respecto de la que ha sido desposeída, esto es, los 629 metros cuadrados identificados en el informe pericial que nosotros elaboramos. Asimismo, condena a los demandados a reintegrar la propiedad al demandante, dejándola libre y expedita.
Creemos que este caso resulta interesante porque de él se pueden extraer unas cuantas conclusiones prácticas:
- Antes de realizar un vallado atendiendo a la delimitación establecida en el Catastro y/o en la descripción del Registro de la Propiedad, es muy conveniente encargar un estudio o auditoría técnico-jurídica a un especialista, sobre la delimitación precisa del inmueble en cuestión y sobre todo, tener en cuenta la voluntad de dominio de los colindantes, finalizando el proceso con un deslinde amistoso.
- Es muy conveniente encargar un informe pericial antes de contestar a una demanda. En este caso, a pesar de que la carga de la prueba correspondía a la parte actora, el hecho de que los demandados no aportaran informe pericial en el escrito de contestación a la demanda, condicionó decisivamente el desenlace del litigio.
- Si la finca de la parte demandada hubiera estado coordinada con el Catastro, no sabemos si el sentido de la sentencia hubiera sido diferente. Creemos que no, ya que a la hora de desarrollarse el expediente de coordinación, el demandado colindante, o bien no habría sido notificado, o en caso de serlo, se habría opuesto. Sin embargo, desde un punto de vista general, defendemos que a la hora de realizar la inscripción de la base gráfica georreferenciada en el Registro de la Propiedad, no se haga con la base gráfica catastral existente. ¿Por qué?, Porque en la gran mayoría de los casos, esta base gráfica catastral no refleja con suficientes garantías ni la voluntad de dominio de los colindantes ni la realidad física. Si desea realizar esta inscripción y coordinación entre Registro y Catastro, le aconsejamos realizar un deslinde y una medición topográfica que sirva de base a una Representación Gráfica Alternativa Georreferenciada.
